Çevresel, Sosyal, Kurumsal Yönetişim (ESG), Sürdürülebilirlik, İklim Değişikliği ve Gayrimenkul Dünyası

Çok değil, 10-15 yıl önce yukarıdaki başlığın belki de sadece “Çevre” ( E ) kısmını konuşuyor ve binalara sertifika almaya çalışıyordu sektör. 20 yıl öncesinde ise bugün içinde yaşadığımız mega trendlerden bahsedenlerin sayısı bir elin parmaklarını geçmiyordu belki de…O yıllarda çevre de şimdilerde söylendiği gibi geniş kapsamlı değil sadece sınırlı olarak “yeşil” olma hali olarak algılanıyor, yıllarca pek çoğunun söylediği gibi “yeşil yıkama” (greenwashing) ile geçiyordu zaman: Çiçekler dikiliyor, tabelalar asılıyor, talimatlar yazılıyor, hatta gerçekten yeşile boyanıyordu binalar! Çok sonraları temiz-pis su, iklimlendirme, kendi enerjisini üretme, karbon ayak izi ve nihayet sıfır karbon konuları geldi gündeme.

Bugün artık her ne kadar bu “temel” hususları geride bırakmış ve ESG'yi, sürdürülebilirliği, iklim değişikliğini tüm yönleri ile tartışmaya, hatta uygulamaya başlamış olsak da konu gayrimenkul olunca iş sonuçta gidip söz konusu temel prensiplerin “değere” yansıması noktasında takılıyor bence.

Bence diyorum çünkü konu açıldığında çok çeşitli taraflar konunun ağırlığına ve önemine uygun çok önemli hususlara dikkat çekiyor ve bu işin “olmazsa olmaz”, “vazgeçilmez” niteliklerinden haklı olarak ve benim de sonuna kadar katıldığım şekilde bahsediyorlar. Ancak eğer bu konuların gayrimenkul değerine katkısını çok net bir şekilde çizemezsek yapılan tartışmalar sadece “hoş ve güzel bir dünya” için söylemler olarak kalmaktan öteye gidemiyor diye düşünüyorum.

Ülkemiz için gidecek daha çok yol olduğunu, bu konuda düzenlemeler de dahil ciddi bir eğitim sürecine, daha doğrusu “zamana” ihtiyaç olduğunu düşünmekle birlikte bu konuda düzenlemelerini tamamlamış, sektörel ve kamu eğitimlerini tamamlamış, konunun önemini anlamış ülkeler için bile yatırımcı bakış açısıyla konunun değerle bağlantısı net olarak çizilemediği sürece, ana konunun bir süre daha gündemin üst sıralarında sadece “teorik tartışmalarla” kalmaya devam edeceği kesin.

ESG'nin değere yansımasından kastettiğim konu, ESG kriterlerini taşıyan bir gayrimenkulün değerinde oluşan artıştan çok bu kriterleri taşımayan gayrimenkullerin değerlerinde meydana gelen kayıpların ortaya koyulması, görünür olması ile ilgili.

Her ne kadar yatırımcıların sürdürülebilirlik ve net sıfır belgesi olmayan gayrimenkule yatırım yapma iştahının çok az olduğunu görsek de gelişmiş gayrimenkul piyasalarında faaliyet göstermekte olan sektör oyuncuları için bile bugün hala mevzuat düzenlemeleri dışında ESG'nin değere katkısı net olarak anlaşılmış görünmüyor. Sürdürülebilirlikle ilgili yatırım harcaması tutarının değerlemelere doğru yansıtılmadığını düşünen gayrimenkulcü sayısı hiç de az değil.

Yeni inşa edilecek gayrimenkullerde bunun bir zorunluluk olarak görüldüğünü ve daha az tartışıldığını kabul etsek de mevcut, “demode” gayrimenkul stoğunun bu başlıkta belirtilen hususlar göz önüne alınarak yeniden kullanıma uygun hale getirilmesi meselesinde katlanılması gereken maliyetin değere olumlu katkısının somut olarak tespit edilememesi sektör açısından çok önemli bir husus olarak ortada duruyor. Bu sorunun çözümü, mevcut stoğun ihtiyaca uygun hale getirilebilmesi ve uzun yıllar topluma hizmet edebilmesi için görev bu konuda değerin tespitinde fiilen çalışanlar kadar, bu konuda evrensel kriterlerin oluşturulması ve uygulanmasının zorunlu kılınarak toplum tarafından kabul edilebilmesi noktasında tüm sektör paydaşlarına düşüyor. Sanırım bu konuyu tüm paydaşlarla birlikte daha fazla tartışmakta fayda var.