Gayrimenkul Dünyasında Neler Oluyor?

Kasım ayları PwC ve ULI (Urban Land Institution) tarafından hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler rapor serisinin yeni raporunun yayınlandığı ay olduğundan benim açımdan ayrı bir heyecan taşıyor: Sadece raporu okumak da keyifli tabii ama raporun Kasım ya da Aralık ayında sektörden dostlarla yaptığımız sunum toplantılarında hem geçmiş yılı hem de gelecek yılı değerlendirecek olmak da ayrı bir mutluluk veriyor gerçekten.

Amerika için 45, Avrupa için 21 ve Asya için 18.'sini yayınladığımız raporun bu yılki versiyonunda gayrimenkul sektörünün geleceği konusunda çok önemli konular öne çıkıyor.

ESG - “Olsa İyi Olur”dan “ Olmazsa Olmaz'a”

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2024 raporu çok vurucu şekilde, altı kalın kalın çizilerek Çevresel, Sosyal, Yönetişim  (ESG) kavramının gayrimenkulün DNA'sına girdiğini kabul ediyor. Hakkını teslim etmek lazım ki rapor 3-5 yıl önceki sayılarında da bu konuyu hep gündemde tutmuştu ancak bu yıla kadar konu sektör tarafından daha çok mevcut duruma “pozitif” bir katkı, çok dillendirilmese de biraz “vitrin düzenleme” olarak ele alınırken artık bu oyunun içinde olabilmek için bir gereklilik, ehliyet olarak kabul edilmeye başlandı.

Her ne kadar büyük bir olasılıkla “finansal gerekçelerle” ESG'nin E'si yani “Çevre” çok daha ön planda olsa da artık görülüyor ki “S”osyal faktörü de “sosyal konut”un ötesine doğru genişlemeye başlamış. Yapılan gayrimenkul yatırımının toplumda yaratacağı etki, bunun gayrimenkul değerine yansıması, insanların sadece gayrimenkulün “niteliğine” değil, “içeriğine” de dikkat etmeye başlamış olmaları, tüketirken sorgulamaları, sürdürülebilirlik kaygısı taşımaya başlamaları gayrimenkul yatırımcılarının ve geliştiricilerinin de bu konuyu daha iyi algılamalarına imkan sağladı.

Yapay Zeka Sektörü Sadece İnsan Kaynağı Açısından mı Etkileyecek? 

Hiç de öyle görünmüyor. Her ne kadar sektör oyuncuları 2024 için sektör güveni ve karlılığında artış beklerken istihdamda düşüş beklentisi iletmiş olsalar ve yetenekli/nitelikli iş gücünün sektöre kazandırılması ve elde tutulması konusundaki sıkıntıların başında teknoloji kullanımının fiili işgücünü azaltan etkisi dile getirilse de teknolojik gelişmelerin özellikle de yapay zeka uygulanmalarının sektörde çok farklı bakış açılarını geliştirmesi konusundaki katkısına değinmeden geçemiyorlar.

Anket katıımcılarına göre gayrimenkul değer zincirinin aşağıda belirtilen alanları önümüzdeki 10 yılda yapay zeka/makine öğrenmesi gelişmelerinden en fazla etkilenecek olan alanlar olarak görülüyor (etkilenme sıralamasına göre):

•    Pazarlama ve kiralama
•    Planlama/tasarım
•    Mülk/Operasyon Yönetimi
•    Varlık Yönetimi
•    Kullanıcı deneyimi
•    Geliştirme/inşaat
•    Yatırım

Çok açıkça görülüyor ki gayrimenkulün bir hizmet alanı olarak görüldüğü konular gelecekte insan gücünden çok makina gücü ile yönetilecek. 

Değişen Gayrimenkul Dünyası

Bundan 20 yıl öncesinin raporuna, 2004 yılı raporuna baktığımızda sektör temsilcilerinin önüne koyduğumuz ve yatırım/geliştirme tercihlerini sorduğumuz sadece 8 gayrimenkul segmenti bulunduğunu görüyoruz: Alışveriş Merkezleri, Konut, Cadde Mağazaları, Endüstriyel Tesisler/depolar, AVM Kompleksleri, Şehir merkezi içindeki ve dışındaki ofisler ve Üretim tesisleri. Yani 20 yıl önceki gayrimenkul dünyamız bu 8 alanla sınırlı imiş… Bu yılın raporunda ise söz konusu alanların sayısı 26'ya çıkmış. Sadece sayı artışı değil bizi düşündüren. Bu 26 alanın içinde “gayrimenkul olup olmadığı tartışılabilecek” alanların yer alması ve bu alanların araştırmaya katılan gayrimenkul sektörü temsilcileri tarafından gayrimenkul yatırım ve geliştirme alanı olarak kabul edilmesi.

26 kalemlik bu listenin en başında “Yeni enerji altyapısı” var mesela. İkinci sırada “veri merkezleri”, üçüncü sırada “sağlık hizmetleri”… Bu yılın raporu açıkça önümüzdeki 5 yıl içinde güneş çiftliklerinden tıbbi ofis binalarına, pil depolama alanlarından ameliyat sonrası bakım tesislerine uzanan geniş bir yelpazede “enerji ve sağlık” alanlarının gelişmesi en muhtemel gayrimenkul alanları olduğunu gösteriyor.

Bu yılın 26 sıralık listesinde son üç sırada ne var diye soracak olursanız size 20 yıl öncesinin “yıldız” listesine bakmanızı öneririm. 20 yıl önce belki de hiç alternatifi  düşünülmeyen ve sınırsızca yatırım yapılan bu alanlar bugün listeye girmek için listenin büyümesine ihtiyaç gösteriyor.

Düşen İşlem Hacimlerine rağmen UMUT var

Gayrimenkul yatırımcılarının Avrupa'da kendilerini en rahat hissettikleri ülkeler/kentler 2024 raporunda da değişmemiş: İngiltere, Almanya, Fransa, İspanya…Ama bu yıl çok önemli bir değişiklik var. Gayrimenkul işlemlerindeki hacim, bir önceki aynı dönemle kıyaslandığında ortalama %42 gibi çok  önemmli bir oranda düşmüş görünüyor. Söz konusu düşüş İngiltere'de %51'ken Almanya'da %69, Fransa'da %31, İspanya'da %29, Hollanda'da %48 olarak kaydedilmiş. Bu düşüşe rağmen kent sıralamasında Londra birinci, Paris ikinci, Madrit üçüncü, Berlin 4. olarak listeye girmiş. 

Burada belki de her yıl ilk 10 kent listesine 4 kentle giren Almanya'ya özel bir yer açmak, piyasa beklentilerini izlemek açısından yararlı olabilir. Almanya öteden beri Berlin, Münih, Frankfurt ve Hamburg'la ilk 10 kent arasına en fazla kent sokabilen bir ülke iken bu yıl Hamburg 11. sıraya gerileyerek ilk 10'da üç Alman kentinin kalmasına yol açmış ve daha da önemlisi ilk üçe hiç bir Alman kenti girmemiş. Avrupa Topluluğu'ndan çıkış süreci de dahil Londra, hep zirvede kalırken, işlem hacimleri düşmesine rağmen yine de aynı yerini koruyabilmesi buna karşılık Alman kentlerinin görece aşağılarda olmasının sebebi raporda -ekonomik nedenler bir tarafa bırakıldığında- genel olarak Alman ekolünün değişikliklere zamanında tepki verememesi, ağır kalması olarak gösteriliyor. Londra'yı birinciliğe taşıyanın ise yine bu konu olduğu, çok hızla yeni fiyatlama yapılabildiği, esnekliği önemli bir artı olarak gösteriliyor.

Her şeye rağmen rapor katılımcıları 2024'ten umutlular. 2023'ü biraz bekle-gör diye geçiren,işlem hacimlerinden de anlaşıldığı üzere fonlarını başka alanlara yönlendirerek bu dönemi uzaktan izleyen gayrimenkul yatırımcıları Avrupa'da düşen enflasyon, istikrar kazanan faizler sebebiyle maliyet baskısının ortadan kalkacağını ve ESG'ye adapte olabilen varlıkların bulunabildiği ölçüde gayrimenkul aktivitesinin özellikle enerji ve sağlık odaklı olarak yeniden hareketleneceğini umuyorlar.

Burada sınırlı olarak önemli olduğunu düşündüğüm konulara yer verebildiğim raporun tamamını incelemenizi öneririm. (https://digitalnetworkalkas.com/files/pdfs/rapor_pdf/1703657971_emerging-trends-in-real-estate-europe-2024_compressed.pdf)

Umut dolu harika bir 2024 olsun…

*Dijital Network Alkaş (“DNA”), blog yazarı tarafından DNA'da paylaşılan içeriklerin doğruluğundan, geçerliliğinden, güncelliğinden ve telif hakları konusundaki iddialardan sorumlu değildir. Tüm hukuki ve cezai sorumluluk blog yazarına aittir.