Atıl Mülkler Nereye Gidiyor?

Türk Dil Kurumu'na göre 4 anlamı var “Atıl” kelimesinin. 1)Tembel 2)İşsiz, aylak 3)Etkisiz, işe yaramaz 4)Süreduran. Gayrimenkul sektöründe kullanınca anlamda değişiklik oluyor mu? Tabii ki hayır.

Herhangi bir mülke atıl dediğimizde öncelikle bitmiş ve boş duran ofis ya da konut ima ediyoruz. Sözlükteki anlamıyla etkisiz, işe yaramaz diyebiliriz. Yatırımcı açısından bakarsak atıl mülk ifadesi durduğu yerde para yiyen, değerini bulana kadar satılmayan, kiraya verilmeyen anlamlarında da kullanılabilir.

Başlıktan da anlaşılacağı üzere bu yazı atıl mülkler üzerine. Sadece İstanbul'da 1,5m m2 boş ofis alanı, inşaatı devam eden 1m m2 daha ofis alanı olduğunu konuşup, bunlar ne olacak derken, dövizdeki ilk yukarı yönlü ani hareketleri gördüğümüz dönem şundan 4-5 sene öncesiydi. Kim ne yapacak bunları, neden onca ruhsat veriliyor demiş miydik? Bugünlerin gelişi o günlerden belliymiş diyebilir miyiz?

Son yıllarda yaşadığımız, hala yaşamakta olduğumuz emtia fiyatlarında ve kurlarda artış arz sıkıntısıyla da birleşince, inşaat malzemeleri fiyat artış endekslerine göre piyasada çok daha yüksek fiyat artışları yaşadık. Yeni konutlar ya da ofisler inşa etmek, arsa bedellerinin de yükseldiği ortamda ne derece akıllıca, ne kadar makul yatırım olarak görünüyor? İhtiyacından fazla ofisin var kullanamıyorsun, ihtiyacından çok daha az konut var, yenisini üretemiyorsun. (Belirli gelir grupları için diyoruz bunu ve o gelir grupları ülkemizin çoğunluğunu oluşturuyor)

Böylesine bir ortam sizce atıl mülklerin değerlendirilmesi için 4-5 sene önce konuştuğumuz o fırsatı getirmedi mi? Ne diyorduk o dönem? Bir kısım ofis binası yurtlara dönüştürülemez mi? Keza konut binaları da… Neden? Yurtlar yetersiz kalıyordu… Boş ofisler arzı endam ederken bir yurtlara gereğinden katı düzenlemelerle fiziki kısıtlamalar getiriliyordu. Nitelikli yurt arayanlara cevap verecek yapılar inşa edenler doluluklarını tutturabilirlerse iyi para kazanıyor ama barınma ihtiyacı olan öğrencilerin yükü artıyordu.

Sonra bir pandemi belası meydana çıktı (ya da çıkarıldı) ve konuttan yurtlara her mülkün (ederini demiyorum) satış ya da kiralama değerini anormal derecede artırınca, yapısal çaresizlikten atıl mülkler (öncelikle atıl ofislere) hatırlanır oldu. Atıl dediğimiz şeyler dahi aşırı değerlendi.
Atıl mülklerin ekonomiye, sosyal hayata kazandırılması adına atılacak adımlarda çok geri kaldık. Ankara'dan gelecek haberlere dikkat kesildik. Dilerim konuya toplam fayda için yaklaşabilen bürokratlar ve siyasetçiler, aşırı kâr amacı gütmeyen sektör oyuncuları konuya dahil oluyorlardır. Kim bilir nasıl bir kulis dönüyordur?

Kentsel dönüşüm diye çıkılan yolda apartman yenileme yaparak devam etmek ne derece yanlış görünüyorsa, atıl mülkleri sadece binalardan ibaret görmek de o denli yanlış olacaktır. Arsa da tarla da atıl mülk olmaktadır. Kimi zaman bir karavan, kimi zaman konteyner… (Kentsel dönüşümün apartman yenilenmesine evrildiğini görüyoruz. Sıkış tıkış, birbirinin cephesine, mahyasına, çekme mesafesine hiçbir şekilde uyum göstermeyen apartmanları yıkmışken, o kaldırımsız sokaklara kaldırım, yeşilsiz mahallelere parklar ve ağaçlar kazandırılabilirdi. Otopark çözümlerinin getirilmemesine değinmiyorum bile. Kaç kentsel dönüşüm örneği ideal boyutta yapılabildi? Birçok mahalle ne yazık ki en az 50 sene yaşayacak yeni apartmanlarla eskisi gibi ağaçsız, yeşilsiz, kaldırımsız  mahalleler olarak kalacaklar.

Gayrimenkul sektörünün büyük bir sıkışmışlık içerisinde olduğunu görüyoruz. Bu sıkışmışlık, sayısını bilemediğim iş yapmaz bürokratlar, sayısını bilemediğim (ister sağdan ister soldan) karşı fikre tahammülü olmayan siyasetçiler, sayısını bilmediğim hırsa kapılmış yatırımcılar ya da yap-satçılar için bir kendine gelme fırsatı. Dilerim kullanırız.