Digital Network Alkaş | Development | İstanbul'da Konut Yatırımlarının Devam Eden Cazibesi

Gayrimenkul piyasasında gerek barınma gerekse de yatırım amacıyla sermayelerini bağlamak isteyen tüm ilgili tarafların beklentileri özellikle son birkaç yıllık süreçte farklılaştı. Özellikle, 2017 yılından sonraki süreçte yeni inşaatlara yönelik ruhsat alımlarının azalması ve pandemi sürecinde, 2020 yılı yaz döneminde, konut kredi faiz oranı ortalamasının aylık %0,82 (psikolojik sınır olarak değerlendirilen aylık yüzde1'in altı) düzeyine inmesi iki şeyi etkiledi: ilki, satış fiyatları yukarı yönlü eğilim gösterdi; ikincisi ise yeni arzın gelmemesine de bağlı olarak mevcut kiralık konutların kira değerleri arttı. TCMB tarafından son yayınlanan Aralık ayı konut fiyat endeksi kapsamında ilgili ayda bir önceki aya göre İstanbul için yüzde 9,33 oranında artan fiyatlarda, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal artış ise yüzde 63,02 olarak ölçüldü. Yeni konutlarda ise yıllık artış İstanbul için yüzde 71,57 düzeyinde gelişti. Özellikle geçmiş dönemde hem arz hem de talep tarafındaki gelişmeler satışlarda canlılığı getirdi. Ancak bundan sonrası için asıl belirleyici olanın üretim maliyetleri ve yatırımcı tercihleri olacağını söylemek de yanlış olmaz. TÜİK tarafından yayınlanan “İnşaat Maliyet Endeksi” verilerine baktığımızda, 2021 yılı Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre üretim maliyetlerinde yüzde 80 oranında artış (aylık artış %15) olduğunu görüyoruz. Dolayısıyla, artan üretim maliyetlerinin yeni üretilen konutlarda 2022 yılı içerisinde fiyatları daha da yukarıya taşıyacağı söylenebilir.

Diğer önemli bir konu ise, yatırımcı boyutunda karşımıza çıkıyor. Bilindiği üzere, gayrimenkul sektörü hane halkının barınma ihtiyacını karşılamasının çok ötesinde, önemli bir yatırım aracı olarak da görülüyor. Geçtiğimiz yılsonuna doğru, Cumhurbaşkanlığı Finans Ofisi (CBFO) tarafından hazırlanan Türkiye Hanehalkı Finansal Algı ve Tutum Araştırması'na göre, katılımcıların yüzde 54'ünün 250.000 TL tasarruf düzeyinde gayrimenkule yatırımı ilk tercih olarak öne çıkarttıkları görülüyor. Buradaki en önemli neden ise, diğer finansal araçlara göre daha güvenilir olması ve uzun vadede değer kaybetmemesi şeklinde belirtilmiş. Sanırım bu durum genetik miras olarak kodlarımıza işlenmiş durumda. Dolayısıyla gayrimenkul piyasalarında hareketliliğin farklı nedenlerle de olsa, önümüzdeki dönemde de süreceğini söyleyebiliriz. Aşağıda yer alan tablo konut yatırımlarının cazibesini destekler nitelikte önem arz ediyor:

Tarih	Konut	Mevduat	BIST-100	Dolar	Euro	Altın	TÜFE
2011-12	15,07%	8,57%	-20,19%	22,85%	22,36%	44,76%	10,45%
2012-12	17,73%	9,85%	45,77%	-4,40%	-4,77%	-1,91%	6,16%
2013-12	26,04%	8,23%	-7,76%	15,96%	21,06%	-16,14%	7,40%
2014-12	28,64%	8,21%	18,78%	11,13%	-0,06%	8,97%	8,17%
2015-12	28,63%	9,13%	-12,85%	27,25%	12,37%	13,47%	8,81%
2016-12	18,14%	9,83%	4,10%	19,75%	16,08%	29,37%	8,53%
2017-12	9,50%	9,82%	43,17%	9,91%	23,36%	20,52%	11,92%
2018-12	5,89%	11,72%	-16,11%	38,34%	33,04%	36,72%	20,30%
2019-12	8,77%	21,88%	20,52%	10,07%	7,44%	30,31%	11,84%
2020-12	32,83%	11,40%	25,53%	31,78%	44,30%	64,96%	14,60%
2021-12	68,00%	14,67%	41,53%	75,80%	63,28%	70,68%	36,08%
Tarihsel Ortalama	20,37%	10,77%	10,45%	18,23%	17,17%	23,32%	11,06%

Aralık ayında sermaye kazancı ve brüt kira getirisinden oluşan toplam getiri, aylık bazda %9,71; yıllık bazda ise %68,00 oranında gerçekleşmiş durumdadır. 2021 yılı Aralık ayı itibariyle geriye dönük 11 yıllık dönemde ise İstanbul'daki konut yatırımlarının yıllık toplam getirisi (%20,37), altın (%23,32) dışındaki finansal yatırım araçlarının getirilerinden daha yüksek oranda gerçekleşmiş görünüyor.

Kaynak: MINTLAB, 2021 Yılı Değerlendirme Raporu

Aslında, yatırım aracı seçiminde rol oynayan en önemli faktörleri seçilecek yatırım aracının güvenilir/ bilinir olması, düzenli getirisinin olması ve getirisinin yüksek olması şeklinde sıralamakta mümkün. Tüm bunlara ilave, yukarıda yer alan tablodan da görülebileceği üzere enflasyona karşı uzun vadede gerek sağladığı sermaye kazancı gerekse de kira getirisi dikkate alındığında yatırımcısını en çok koruyan yatırım aracı yine gayrimenkul yatırımı olarak karşımıza çıkıyor, bu ortam tasarrufların yine gayrimenkule geçiş yapmasına neden olabilir; arzın kısıtlı olduğu piyasada fiyatları yukarıya taşıyabilir. Bunu da unutmamak gerekiyor.