Geçip Giden…

Mirkelam'ın çok sevdiğim şarkısında olduğu gibi bazen ve belki de çoğunlukla hüzün çağrıştırsa da eğer bir “musibet” için söyleniyorsa oldukça güzel şeyler hatırlatan bir ifade bence “geçip giden…”
Ben, bu “iyi” anlamında kullanmak istiyoru: Geçmiş gitmiş olsun anlamında.

Tabii ki COVID19 pandemisinden söz ediyorum. Umarım geçmiş gitmiş olur. Toplum olarak sanki hemen unuttuk, eskisine çok çabuk uyum sağladık gibi… Evlerde hapis kaldığımız, belli bir yaşın üstü ve altında olanların belki de hayatları boyunca yaşamadıkları/yaşamayacakları kadar zor ve meşakkatli günler geçirdiği, elimizin değdiği her şeyi dezenfekte ettiğimiz, kapılara asılı olarak teslim edilen poşetleri bile sabunladığımız, çamaşır suyu ve dezenfektan kullanımının tavan yaptığı, şapkasız çıksak da “maskesiz çıkmam abi” dediğimiz günler tüm dünyada olduğu gibi bizde de mazi oldu gibi. Pek çok şeyde eskiye dönmüş olsak da sanırım pandemi bazı yeni alışkanlıklar da edindirdi bizlere.

Aman olsun, bir daha gelmesin tabii de “yaşadıklarımız bize bir şeyler öğretmiyorsa, bizde bir iz bırakmıyorsa yaşadıklarımızın ne anlamı var?” diyenler için ben de kendi bakış ve yetkinliklerim çerçevesinde pandemi döneminde oluşan çalışma ve alışveriş alışkanlıklarımızdan hareketle gayrimenkul sektörüne ilişkin “değişiklik” beklentilerimi sizlerle paylaşmak isterim.

Çalışma ve Alışveriş Alışkanlıklarımız Geri Dönmemek Üzere Değişti

Bölüm başlığı iddialı olabilir ama lütfen kişisel fikrim olarak değerlendirin. İş hayatında 36. yıla girmiş bir X kuşağı temsilcisi olarak bende değişti en azından. Evet, tabii ki pandemi günlerindeki kadar ekran başında değilim ama bu süreçten benim en önemli kazanımım yarım saatlik toplantı için trafikte 2-3 saat geçirmeye gerek olmadan da müşterilerime hizmet verebilmeyi öğrenmiş olmamdır sanırım. Çevrimiçi toplantılar tabii ki pandemi öncesinde de mümkündü ve zaman zaman gerçekleşiyordu ancak pandemi gösterdi ki müşteriye çevrimiçi toplantı önermek ona saygısızlık değil. Aksine, hem müşterinin, hem danışmanın zamanını daha etkin kullanabilmesi açısından çoğu zaman bir gereklilik.

Yine pandemide öğrendim ki haftanın 5 günü sabah erkenden ofise doğru yola çıkıp akşam geç saatte eve dönülen bir rutin içinde yüzde yüz etkin bir şekilde kullanamadığımız zamanı uzaktan çalışarak çok daha etkin bir hale dönüştürebiliyoruz. Kimsenin sürekli olarak günde 8-10 saat kafasını kaldırmadan çalıştığını iddia edemeyiz sanırım. O halde çalışılmayan zamanlarda ofise tıkılıp kalmanın anlamı ne? Hibrit çalışma şekli ile bir beyaz yakalı efsanesi olan “iş-özel hayat” dengesi kurulabilir gibi görünüyor… En azından ibreyi denge noktasına daha yakın bir yerlerde tutabileceğiz bu sayede belki de…

Konu alışverişe gelince sanırım çok fazla söze gerek yok: Sanal alışverişten vaz geçmemiz hiç mümkün olmayacak. Belki de bir adım ötesinde, metaverse evrende bu yeni alışveriş şeklinin “nirvanasına” erişeceğiz…PwC'de bizim değerlerimizden biri olan “mümkün olanı yeniden hayal etmek” ( reimagine the possible ) metaverse ile değişecek ve büyük olasılıkla sadece “hayal edeceğiz”…Hem de mümkün olmayanı da…: Fiziki sınırlar kalkınca hala onlar varmış gibi düşünmenin gereği kalır mı?

Yeni Kullanıma Uyarlama ( Repurposing )

Eğer ofislere eskisi kadar sık gitmeyeceksek, alışveriş için aklımıza dahi gelmeyen yeni, fizeksel olmayan mecralar gelişecekse, eğitimi, eğlenceyi zaten halihazırda da sanal ortamda gerçekleştiriyorsak neden binalara “mevcut fonksiyonları” ile ihtiyaç duyalım ki? Hem de pandemi sonrası insanlar daha ferah, kolay erişilebilen, teknolojik altyapısı güçlü konut arayışında iken ve bu tür konuta erişmek her gün zorlaşırken mevcut gayrimenkul stoğuna bu değişen ihtiyaçları, gelişen alışkanlıkları dikkate alarak yeniden neden bakmıyoruz.

Son üç dört yılın Gayrimenkulde Gelişen Trendler raporlarında PwC ve ULI olarak sektörden gelen yeni kullanıma uyarlama ihtiyaçlarından sıkça söz ederken, pandemide bu sürecin çok daha hızlandığına şahit oluyoruz.

Aslında yeni kullanıma uyarlama konsepti sadece mevcut gayrimenkul stoğunun getiri maksimizasyonunun sağlanmasına yönelik değil. Bundan çok daha önemli olarak mevcut fonksiyonu ile herhangi bir getiri sağlayamayacak olan gayrimenkulün değişen fonksiyonu ile getiri sağlamaya tekrar başlamasına, başka bir ifade ile “işlevlendirilmesine” imkan sağlıyor. Yatırımcının/geliştiricinin sanırım ikna olması gereken en önemli nokta dönüşüm gerçekleşmezse bırakın getiri sağlayıp sağlamamasını elde işlevsiz, kullanılmayan ancak hala maliyet üreten, elden çıkarması imkansız bir stokla başbaşa kalmanın alınamayacak riskinin anlaşılmasında yatıyor.

Gayrimenkulde Gelişen Trendeler Avrupa 2022 raporu katımcılarına göre perakende gayrimenkulden %34 oranında karma kullanıma, %24 oranında konuta, %24 oranında ofise, %14 oranında Lojistiğe, %4 oranında da eğlenceye dönüşüm gerçekleşirken; aynı dönemde ofisten %70 oranında konuta, %18 oranında karma kullanıma ve %3 oranında da eğlence sektörlerine dönüşüm gerçekleştirildi.

Katılımcılar  önümüzdeki 3-5 yıl içinde de perakendeden %41 oranında ofise, %23 oranında konuta, %20 oranında Lojistiğe, %10 oranında ofise, %5 oranında eğlenceye ve %2 oranında da diğer gayrimenkul türlerine dönüş gerçekleşeceğini; ofisten de %61 oranında karma kullanıma, %30 oranında konuta, %2 oranında lojistiğe, %1 oranında ofise ve %4 oranında da diğer gayrimenkul türlerine dönüşüm bekliyor.

Görünen çok açık: Dönüşüm, belki de daha doğru ifade ile yeniden işlevlendirme, yasal engelleri de aşabildiği ölçüde kaçınılmaz bir gerçek. Özellikle perakende  gayrimenkul ve ofis stoğunun hızla ihtiyaç duyulan diğer alanlara dönüştürülmesine bizim ülkemizde de gerek var gibi görünüyor.
 

**Bu yazı Ersun Bayraktaroğlu tarafından Digital Network Alkaş için özel olarak kaleme alınmıştır. İzinsiz ve kaynak gösterilmeden kullanılmaz.