TOKİ Sosyal Konut Projesi; Öncesi ve Sonrası

TOKİ SOSYAL KONUT PROJESİ; ÖNCESİ VE SONRASI

Genel olarak değerlendirildiğinde, arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve iş gücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle gayrimenkul piyasası her zaman için ülke ekonomilerinin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam etmiştir. Geçtiğimiz aylar içerisinde ise finansal açıdan konuta erişebilirlik sorunu çokça konuşulmuştu; konut piyasasında satış fiyatlarının ve kira değerlerinin hızla yükselmesine karşılık, hane halkı gelirinin aynı oranda artmaması konutta finansal açıdan erişilebilirlik sorununu net olarak ortaya çıkartmıştı. Bu noktada finansal açıdan erişilebilir konut tanımını da yapmak gerekir. Finansal açıdan erişilebilir konut aslında göreceli bir kavram olup, “uygun fiyatlı ” olarak pazara sunulan ve hane halkının konut alımında ödeyeceği kredi taksitleri ya da kira için ayırdığı pay dışında kalan geliri ile mevcut refah düzeyini bozmaksızın yaşamını devam ettirebileceği nitelikte erişilebilir olan konutlar şeklinde tanımlanabilir. Öncelikle, neden ülkemizde son dönemlerde finansal açıdan erişilebilirliği destekleyen farklı projelere ihtiyaç var sorusuna yanıt vermek anlamında birkaç analiz görseli ve değerlendirmesini paylaşmak istiyorum (Kaynak: MINTLAB, İSTANBUL KONUT PİYASASI RAPORU, NO: 19, AĞUSTOS 2022):



«Konut Satın Alma Gücü Endeks» verilerine göre, İstanbul'da Haziran ayında endeks değeri eşik değer olan 100'ün altında 48 puan olarak ölçülmüştür. Satın alma gücü önceki aya kıyasla %7 oranında azalmıştır. Konut fiyatları, hane harcanabilir net geliri ve kredi faiz oranlarındaki gelişmeler konut satın alama gücü eğilimini şekillendirmektedir.

«Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı» verilerine göre, İstanbul'da Haziran ayında konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 6,30 katı olmuş ve eşik değer olan 3'ün üzerinde yer almaya devam etmiştir. Gelecek aylarda konut fiyatlarındaki olası artış oranının aksine hanehalkı gelirinin aynı oranda artmaması, ilgili göstergenin eşik değer olan 3'ün üzerinde kalmaya devam etmesine neden olmaktadır.




«Konut Kredi Taksit-Hane Gelir Oranı» verilerine göre, İstanbul'da 100m2 bir ev için Haziran ayında TCMB tarafından ilan edilen ortalama satış fiyatı kullanılarak hesaplanan bir ev alımında (ortalama ev satış fiyatı: 2.132.800 TL) kullanılacak konut kredisi aylık taksitlerinin hane halkı net harcanabilir gelirinin %68'i oranında olduğu görülmektedir. Yurt dışı uygulamalarda, bu oranın %28'in altında olmasının sağlıklı bir ödeme planı açısından önemli olduğu vurgulanmaktadır.

İstanbul'da 2019-2022 ilk 6 aylık döneminde en fazla yapı ruhsatının verildiği ilçeler arsa arzının mümkün olduğu şehrin dış kesimlerinde yer alan ilçeler ile kentsel dönüşüm faaliyetlerinin yoğun yaşandığı şehrin merkezinde yer alan ilçeler olarak dikkat çekmektedir. Çalışma hayatının yoğun olduğu, nüfusun büyük kısmının yaşadığı merkez ilçelerde arsa arzının artırılması amacı ile kentsel dönüşüm süreçlerine eğilim gösterilmesi gerekmektedir.

Erişilebilirlik anlamında durum tespitini yaptıktan sonra, TOKİ tarafından başlatılan kampanyanın ekonomik anlamda 3 noktada önemli olduğunu düşünüyorum:
 

1. Üretim boyutunda, hem inşaat sektörünün milli gelir içerisindeki payı hem 250'den fazla alt sektörü doğrudan ve dolaylı olarak etkilediği hem de öngörüldüğü şekliye 900 milyar TL'lik yatırım değeri düşünüldüğünde gelecek 5 yıllık dönemde öngörülen 500bin konut, 250bin konut üretim amaçlı arsa tahsisi ve 50bin işyeri imalatı ülke ekonomisi açısından önemli bir katma değer sağlayacaktır. Burada özellikle kullanılacak bütün yapı ve altyapı

2. İstihdam boyutunu değerlendirmek için İŞKUR'un hazırladığı inşaat sektörü işgücü piyasası raporu önemli bir veri kaynağıdır. İnşaat sektöründe işyeri ve mevcut istihdam verilerinden hareketle Türkiye geneli içindeki durumu değerlendirildiğinde; sektörün, ülkemiz istihdamının yüzde 8,8'ini barındırdığı görülmektedir. Dolayısıyla, önümüzdeki dönem projelerin hayata geçmesi 81 ildeki işgücü piyasasını da doğrudan etkileyecektir.

3. Bugünkü konut piyasasında satış fiyatlarının ve kira değerlerinin hızla yükselmesine karşılık, hane halkı gelirinin aynı oranda artmaması konutta finansal açıdan erişilebilirlik sorununu net olarak ortaya çıkartmıştı. Buna çözüm anlamında Kampanya dahilinde belirlenen farklı büyüklükteki konutlar için öngörülen taksit miktarları, finansal erişilebilirlik açısından da yüzde 30 kriterini karşılamaktadır. Dolayısıyla bu durum hane halkının ilgili konutlara yönelik talebini de canlı kılacaktır.

Diğer taraftan, bundan sonrası için mutlaka farklı projelere/ düzenlemeler olmalı. Daha önce yazmıştım, Birleşik Krallık'ta olduğu gibi erişilebilir konut sahipliğini arttırmak anlamında mevcut cari kira değerlerinin %20 altında piyasaya sunulan “Erişilebilir Kiralık Konut (Affordable Housing for Rent)”; cari piyasa değerinin en az %20 altında bir indirimle satışa sunulan ve hane halkı geliri ile cari konut satış fiyatlarına göre uygunluk kriterleri belirlenen “İndirimli Satışa Sunulan Konutlar (Discounted Market Sales Housing) ve gelir yetersizliği nedeniyle mevcut piyasa koşullarına konut sahibi olamayanlar için paylaşımlı mülkiyet, kredi finansman desteği gibi farklı uygulamalar desteklenebilir.

Ayrıca, bu tür projelere ilişkin düzenli ödemeler ile sermaye piyasası araçlarını birleştiren ürünlere ihtiyaç var... Ödenecek taksitlere ilişkin menkul kıymet ihracının TOKİ tarafından projeye finansman sağlanması anlamında mutlaka değerlendirilmesi gerekir diye düşünüyorum.