E-Ticaretteki Yükseliş ve Gayrimenkul Yatırımları

Bu yıl GYODER'in talebi üzerine PwC Türkiye Kamu Danışmanlığı Ekibi tarafından hazırlanan ve lansmanını MIPIM'de yaptığımız “Mekansal Bakış Açısıyla Türkiye'de Gayrimenkul Yatırımının Yükselen Alanları” başlıklı raporumuzda gayrimenkul yatırımcıları için 7 alanın ( “Sürdürülebilirlik ve ESG”, “E ticaretin Yükselişi”, “Turizm”, “İhracat”,”Bölgesel Kalkınma Programları”,”Yeni Çalışma Alışkanlıkları” ve “Yatırımcılara Yönelik Teşvikler” ) ülkemizde gayrimenkul yatırımı için dikkatle takip edilmesi gerektiğinin altını çizdik.

Çoğu tüm dünyada da gündemde olan bu alanların gayrimenkul sektörüne yaratacağı çok önemli katkıları göz ardı etmek mümkün değil kuşkusuz. Raporda her biri detaylı olarak açıklanan ve neden ülkemiz gayrimenkulü için önemli olduğu anlatılan bu alanlardan “e-ticaretin yükselişi”nin gayrimenkul tarafında yarattığı fırsatları bu yazıda mercek altına almak isterim. 

Başlarken e ticaretin Türkiye'deki en dinamik sektörlerden biri olduğunu söylememe gerek yok sanırım. Teknolojik gelişmeler ve tüketici beklentilerindeki değişiklikler sebebiyle COVID 19'dan önce de tüketiciler alışveriş alışkanlıklarını değiştirmeye, hızla fiziki perakendeden tüketiciyi merkeze koyan sanal deneyimlere yönelmeye başlamışken pandeminin bu süreci inanılmaz şekilde hızlandırdığına şahit olduk.
Raporumuzda e ticaretteki bu yükselişin gayrimenkul sektörü ile bağlantısını birbirini tamamlayan değişik başlıklar altında aşağıdaki şekilde özetledik. (Bu makalede yer alan başlığı ve diğer 6 konuyu rakamlar ve grafiklerle açıklayaningilizce rapora buradan ulaşabilirsiniz.)

E Ticaretin Temel Unsurları Tüketiciye Yakın Olmayı Zorunlu Kılıyor
Hepimiz açıkça görüyoruz ki teknoloji e ticarette hem tüketiciler hem de üreticiler açısından daha önce hiç öngörülmeyen pek çok alanın ortaya çıkmasına ve mevcut alanların hızla dönüşüp gelişmesine yol açıyor. Bugün “hız”,”ürün çeşitliliği” ve “ulaşılabilirlik” e ticaret için en önemli ve vazgeçilmez temel unsurlar olarak ortaya çıkıyor.  Teknolojinin de yardımı ile “hızlı dağıtım”, eskisine oranla artan “ürün çeşitliliği” ve bu çok fazla çeşidin hızlıca dağıtımını sağlayacak şekilde “stoklama” ya da başka bir deyişle bu çok fazla ürüne hızla erişim için “sürekli envanterde bulundurma”  e ticaretin bugünkü olmazsa olmazları olarak kabul ediliyor. Ürün çeşitliliği, bu çok sayıda ürün çeşidinin her an satışa hazır tutulabilmesi ve talep halinde tüketiciye hızla ulaştırılma zorunluluğu kaçınılmaz olarak özellikle dağıtım zincirinin tüketici yönünde çok ciddi anlamda lojistik alan ihtiyacını doğuruyor… Hem de her büyüklük ve her lokasyonda.

Örneğin “aynı gün teslim” bazlı yeni iş modelleri, satıcıları alıcılara yakın lokasyonlarda dağıtım ağları kurmaya zorluyor. Bu da satıcıların önemli ulaşım hatlarında ve alıcı yoğun alanlarda ihtiyaca uygun dağıtım merkezleri oluşturma arayışına itiyor. Bir kademe daha ileri götürürsek e ticaretin hızlı gelişiminin sadece lojistik ve ofis niteliğindeki gayrimenkulü değil belki çalışan hareketliliği sebebiyle konut segmentini de etkileyeceğinden bahsedebiliriz.

Teknoloji ve Bununla Değişen Alışkanlıklar E Ticarette Yeni iş Alanlarının Doğmasına Yol Açtı
İnternet altyapısı, mobil cihaz kullanımının yaygınlaşması, sosyal medya kullanımının artması, iş modellerindeki değişiklikler ve online ödeme sistemlerindeki hızlı yaygınlaşma gibi lojistiği destekleyen ve topluca “kolaylaştırıcılar” olarak tanımlayabileceğimiz araçlar/alışkanlıklar bütünü ülkemizde e ticarete olan talebi ciddi şekilde artırdı. 2011 ile 2021 arasındaki 10 yıllık dönemde online alışveriş her yıl %18'den fazla arttı. Pandeminin e ticarete olumlu etkisini özellikle 2019 ve sonrası dönemde son derece açık olarak görüyoruz.  Türkiye e ticaret pazarı 2020'de 226.2 Milyar TL'ye ulaştı. 2021'in ilk 6 ayında önceki yılın aynı dönemine göre %75.6 oranında bir artışla 161 milyar TL'lik bir hacme ulaştı. E ticaretteki bu artış doğal olarak sadece e ticaret şirketlerini değil onlara destek veren diğer işletmelerin de artışına neden oldu. E ticaret ve bununla bağlantılı iş yapan işletmelerin sayısı iki yıldan az bir sürede üç kattan fazla arttı.

E ticaretin hızlı yükselişi, değer zincirinin her aşamasında yeni mekân ihtiyacı doğuruyor: Büyüklü küçüklü lojistik ve dağıtım merkezleri, depolar yanında nispeten daha “niş” mekânsal varlık sınıfları olarak “bireysel depolama alanları” ve “bulut mutfaklar” ilk akla gelenler… Mevcut alanların ( ki elimizde daha çok İstanbul ve çevresine yönelik lojistik gayrimenkul rakamları mevcut ) bu hızlı mekan talebini karşılamaktan uzak olduğu çok açık.
Belki bu alanda dokunulması gereken bir başka nokta da global tedarik zincirindeki değişim olabilir. Pandemi sebebiyle pek çok endüstri tek bir noktaya bağlı kalmanın yarattığı sakıncaları özellikle Çin örneği ile bir kez daha hatırladı. Hem üretimin hem de dağıtımın farklı merkezlere paylaştırılması bu sebeple doğacak yeni iş alanları ve gayrimenkul talebinin de habercisi.

Mevcut Gayrimenkul Stoğunun Yeni Kullanıma Uyarlanması Önemli Bir İhtiyaç
Mevcut gayrimenkul stoğunun ihtiyaç karşısında  yüz ölçümü açısından yetersiz kalması yanında gelişen talebe cevap vermekte de zorlandığını görüyoruz. E ticaretteki bu hızlı değişim ve gelişim alışılmışın dışında lojistik alan ihtiyacını, mimari olarak da ortaya koyuyor: Yukarıda söylediğimiz gibi çeşitlerin artması ve ürün sayısının hızla çoğalması, bir taraftan mevcut depo alanlarının kapasite sorunlarını ortaya koyarken bir taraftan da mevcut stoğun niteliği, onların değişen ihtiyaçlara uygun, yüksek verimde kullanılmasını engelliyor. Bu da, ihtiyaca uygun yeni depo alanlarının inşası yanında mevcut gayrimenkul stoğunun da yeni ihtiyaca uygun olarak dönüştürülmesini zorunlu kılıyor.
Tüm bunların üzerine geleneksel perakendenin hızla online alışverişe dönüştüğünü ve bunun yaratacağı mevcut perakende gayrimenkul stoğunun bir kısmının yeni kullanıma uyarlanması ihtiyacını da yine e ticaretin hızlı yükselişinin gayrimenkul sektörüne etkisi olarak saymak hiç de yanlış olmaz.

E Ticaret Data Merkezlerinin Çoğalmasına Neden Oluyor
Perakendenin teknoloji ile iç içe girmesinin gayrimenkule bir etkisi de data merkezleri alanında görülüyor.
Türkiye yıllar önce özellikle devletin “e dönüşüm” projeleri ve BDDK'nin bankacılık sistemindeki kuralları gereği data merkezlerine ev sahipliği yapmaya başlamıştı ancak hızla gelişen e ticaret sadece tedarik tarafında değil, müşteri ara yüzleri, stok takip programları, online ödeme sistemleri gibi alanlarda da teknolojinin kullanımını zorunlu kıldığından bu ihtiyaçlara cevap verecek data merkezlerine olan ihtiyacı da oldukça artırdı. E ticaretin yükselişi ile Türkiye'nin global bir data merkezi olma yolculuğu oldukça ilerlemiş durumda. Halihazırda Türkiye'de 37'si İstanbul'da, 7'si Ankara'da 6'sı İzmir'de ve 5'i Bursa'da olmak üzere 14 kette toplam 71 data merkezi bulunuyor. 

E Ticaret Arttıkça Gayrimenkul Yatırımları da Artacak
E-ticaret talebindeki artış, değer zincirinde yer alan depolar, veri merkezleri, lojistik ve dağıtım merkezleri gibi özelleşmiş gayrimenkul alanlarının sayısının ve hacminin artmasını sağladı. E-ticaret tedarik zincirinin hemen her aşamasında yüksek potansiyele sahip bir endüstriyel gayrimenkul alanı yer alıyor. Sonuçta  e ticaret gayrimenkul sektörünü pek çok yönden etkiliyor ve her ne kadar büyüklükler artsa da ülkenin bu alandaki potansiyeli ve uluslararası rekabet gücü henüz tam olarak kullanılabilmiş değil ve bu da önemli bir potansiyele işaret ediyor.

**Bu yazı Ersun Bayraktaroğlu tarafından Digital Network Alkaş için özel olarak kaleme alınmıştır. İzinsiz ve kaynak gösterilmeden kullanılmaz.