2023 Yılına Girerken Arz-Talep Durumu

Mevcut ortamda arz ve talep tarafındaki dengesizliğe bağlı olarak fiyatların yukarı yönlü eğilim gösterdiğini söyleyebiliriz. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından derlenen konut fiyat endeksi (KFE) verilerine göre, 2022 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %4,9 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %189,2, reel olarak ise %58,0 oranında artmıştır.

Arz tarafında sorunun temelinde iki sorun yatıyor; ilki artan üretim maliyeti, ikincisi ise arsa kısıtına bağlı olarak yeni ruhsatlardaki azlık. TÜİK tarafından açıklanan son istatistiklerde, “inşaat maliyet endeksi”, 2022 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %1,57 bir önceki yılın aynı ayına göre %119,83 artış göstermiş durumdadır. Bina üretim sürecindeki işçilik hariç katlanılan maliyetler kapsamında bakıldığında; kaba inşaatın payı 24,50%, ince işlerin payı 33,30%, elektrik işlerinin payı 13,40%, mekanik işlerinin payı 10,90%, peyzajın payı 3,10%, proje danışmanlık ücretinin payı 1,60% ve mobilizasyonun (şantiye kurulumu) payı 2,10% olarak hesaplanabilir. Buradaki oranlar yapılan işin ölçeğine göre farklılık göstermekle birlikte, belirtilen üretim maliyetlerinin tümü döviz kuru değişiminden mutlak şekilde etkilenmektedir. İnşaat maliyet endeksi ile dolar kuru arasındaki korelasyon düzeyinin +0,98 olması, kurdaki değişkenliğin inşaat girdi maliyetleri üzerinde mutlak etkin olduğu gerçeğini de göstermektedir. Diğer taraftan, yine TÜİK tarafından derlenen yapı ruhsatı verilerine bakıldığında, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2022 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %8,0, daire sayısı %3,8 ve yüzölçümü %4,7 azaldığı söylenebilir.

Talep tarafında ise özellikle son dönemlerde canlılık söz konusudur. Erişilebilirlik sorunun olduğu bu ortamda var olan talep canlılığını, servet sahiplerinin artan enflasyon ortamında birikimlerini koruma refleksi ile açıklamak mümkündür. Örneğin, İstanbul'daki konut yatırımlarının yıllık ortalama toplam getirisi 2022 yılı içerisinde, BIST-100 dışındaki finansal yatırım araçlarının getirilerinden daha yüksek oranda gerçekleşmiş durumdadır.

2023 yılı için arz tarafında artan maliyetler ölçeğinde daralan bir üretim hacminin oluşacağını belirtmek yanlış olmayacaktır. Talep tarafında ise, gelecek aylar açısından ise yeni arsa geliştirmede yaşanan sorunlar, artan üretim maliyeti, yabancı yatırımcının yarattığı talep ve servet sahiplerinin artan enflasyon ortamında birikimlerini koruma refleksi nedeniyle mevcut fiyatların aşağıya gelmesinin zor göründüğü ve fiyatların yukarı yönlü eğiliminin devam edeceği de söylenebilir. Dolayısıyla finansla açıdan konuta erişebilirlik sorununu önümüzdeki dönemlerde de konuşmaya devam ediyor olacağız.