Güncel Veriler Işığı Altında Konutta Erişilebilirlik Sorunu

GÜNCEL VERİLER IŞIĞI ALTINDA KONUTTA ERİŞİLEBİLİRLİK SORUNU
Finansal açıdan erişilebilir konut tanımı göreceli bir kavram olup, “uygun fiyatlı ” olarak pazara sunulan ve hane halkının konut alımında ödeyeceği kredi taksitleri ya da kira için ayırdığı pay dışında kalan geliri ile mevcut refah düzeyini bozmaksızın yaşamını devam ettirebileceği nitelikte erişilebilir olan konutlar şeklinde tanımlanabilir. ABD Konut Bakanlığı ise erişilebilir konutu, kredi ile konut alımında ödenen aylık taksitlerin ya da aylık kiranın hanehalkı gelirinin yüzde 30'unu aşmamasına imkan sağlayacak nitelikte fiyatlanan konut olarak tanımlamaktadır. Genel olarak kişiler barınma ihtiyaçlarını karşılarken talep gösterdikleri konutlarında finansal açıdan erişilebilir olmasını beklerler.

MintLab (kaynak: https://www.mint.ist/mintlab/) tarafından derlenen “Konut Kredi Taksit-Hane Gelir Oranı” verilerine göre, İstanbul'da Nisan ayında konut kredisi aylık taksitlerinin miktarı hane halkı net harcanabilir gelirinin %56'sı oranına gelmiş durumdadır (yurt dışı uygulamalarda, bu oranın %28'in altında olmasının sağlıklı bir ödeme planı açısından önemli olduğu vurgulanmaktadır). Konut kredi faizlerinin son birkaç aydır ortalama aylık %1,50 düzeyinde olmasına rağmen, konut fiyatlarının hızla yükselmesi ve hane gelirinin aynı oranda artmaması kredi kullanılarak ev alımını daha da zor hale getirdi.

“Konut Satın Alma Gücü Endeks” verisine göre, İstanbul'da geçtiğimiz Nisan ayında endeks değeri eşik değer olan 100'ün altında 59 puan olarak ölçülmüştür. Satın alma gücü geçen yılın aynı ayına göre %45 oranında zorlaşmış durumdadır. Benzer durum konut fiyatlarının hane ortalama harcanabilir geliri ile kıyaslandığımızda da karşımıza çıkmaktadır.

“Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı” verilerine göre ise, İstanbul'da Nisan ayında konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 5,11 katı olmuş ve eşik değer olan 3'ün üzerinde yer almaya devam etmiştir. Gelecek aylarda konut fiyatlarındaki olası artış oranının aksine hanehalkı gelirinin aynı oranda artmaması, ilgili göstergenin eşik değer olan 3'ün üzerinde kalmaya devam edeceğini bize göstermektedir.
Yukarıda farklı ölçütler nezdinde sunulan rakamlar genel anlamda konutta finansal erişilebilirlik sorununun daha da artarak derinleştiğini gösterirken, diğer taraftan sektördeki talebin hala canlı olduğunu gösteriyor. Talebin canlılığının gözlemlenebileceği en iyi göstergelerden biri ise MintLab tarafından konut satış sayıları ve konut ortalama satış fiyatları dikkate alınarak hesaplanan “Konut Satış İşlem Hacmi” düzeyidir. İstanbul'da Nisan ayı içerisinde oluşan hacim 45,6 milyar TL' düzeyinde olup, ilgili aydaki konut satış işlem hacmi önceki ayın 8,8 milyar TL üzerinde gerçekleşmiş durumdadır. Dolayısıyla talep hala canlılığını koruyor ancak erişilebilirlikten uzaklaşılıyor şeklinde süreci yorumlamak yanlış olmayacaktır.

Erişilebilirlik sorunun olduğu bu ortamda var olan talep canlılığını, servet sahiplerinin artan enflasyon ortamında birikimlerini koruma refleksi ile de açıklamak mümkündür. Örneğin İstanbul özelinde, Nisan ayında sermaye kazancı ve brüt kira getirisinden oluşan toplam getiri, aylık bazda %10,21; yıllık bazda ise %147,17 oranında gerçekleşmiştir. Geriye dönük 12 yıllık dönemde ise İstanbul'daki konut yatırımlarının yıllık ortalama toplam getirisi (%23,25), altın (%25,51) dışındaki finansal yatırım araçlarının getirilerinden daha yüksek oranda gerçekleşmiş durumdadır.

Mevcutta konut erişilebilirlik anlamında gelir yetersizliği ve finansmana erişim sorunları nedeniyle hanehalkı açısından pahalı olarak algılanmakla birlikte; gelecek aylar açısından ise yeni arsa geliştirmede yaşanan sorunlar, artan üretim maliyeti, yabancı yatırımcının yarattığı talep ve servet sahiplerinin artan enflasyon ortamında birikimlerini koruma refleksi nedeniyle mevcut fiyatların aşağıya gelmesinin zor göründüğü ve fiyatların yukarı yönlü eğiliminin devam edeceği de söylenebilir.