Konut Edindirme Sistemi (KES)

Konut sektörü, yatırımların sürdürülebilirliği ve kişilerin konuta erişilebilirliği açısından yeni ve alternatif finansman araçlarına ihtiyaç duymakta; bireysel emeklilik fonları ise uzun vadeli yatırım enstrümanlarına yatırım yapmaktadır. Bu bağlamda biri finansmana ihtiyaç duyan, diğeri ise fonlama yapan bu iki önemli yatırım alanını bir modelde birleştirmenin her iki sektörün gelişimine fayda sağlayacağı düşünülmektedir. Konut Edindirme Sistemi (KES), Sermaye Piyasası Kurulu'nun yakın tarihte hazırlık çalışmalarını yürüttüğü “Konut Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu” tebliği ile birlikte gayrimenkul yatırım araçlarını bireysel emeklilik sistemi ile birleştiren bir yatırım ve finansman ekosistemi önermektedir. 

Bu yapı içerisinde Fon tarafından ihraç edilecek katılım paylarının uzun vadeli yatırım strateji hedefi taşıyan Bireysel Emeklilik Şirketleri tarafından portföylerine dahil edilmesi teşvik edilmelidir. Özellikle gayrimenkul projelerinin finansmanına katkı sağlayacak nitelikte olan bu şirketler, kuracakları konut fonlarının (KES Fonu) katılım paylarını katılımcılara (tasarruf sahiplerine) satarak sistem içerisinde birbirini besleyen bir yapı oluşturabilirler. KES Fonlarının yatırımlarını “Erişebilir Sosyal Konut” alanındaki projelerde değerlendirmesi önerilir. Böylelikle Erişebilir Sosyal Konut projeleri için ciddi bir finansman sağlanmış olur. Bu entegre yapının sağlayacağı iki fayda olacaktır: 1) Birikimler konut fiyat artışından yararlanır; 2) Katılımcı/ Tasarruf Sahibi birikimini konuta dönüştürürken kayba uğramaz.

Mevcut bireysel emeklilik sistemi uygulamasında “Bir katılımcı için bir takvim yılı içinde ödenen ve Devlet katkısı tutarının hesaplanmasına esas teşkil eden katkı paylarının toplamı, ilgili yıl için belirlenen yıllık toplam brüt asgari ücret tutarını aşamaz” düzenlemesi yer almaktadır. Birikimi teşvik etmek ve emeklilik için ilave bir kaynak üretmek amaçlı kurulan BES'lere devletin desteği %30'dur. KES için öngörülen devlet katkısının da BES uygulamasına benzer şekilde yapılması düşünülebilir.

Ülkemizdeki konut fiyatları göz önünde bulundurulduğunda, konut alımı için gerekecek asgari birikimin uzun vadeli bir ödeme planı çerçevesinde oluşabilmesi söz konusudur. Dolayısıyla, bireylerin barınma ihtiyacı kapsamında uzun vadeli, örneğin 180 ay vadeli olarak satın alınacak olan konutun «Konut Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu»ndan satın alınması beklenmelidir. 

Mevcut bireysel emeklilik sistemi yapısı içerisinde uzun süreyle sistemde kalan katılımcı sayısı azdır. Aynı sorunun konut edindirme sisteminde yaşanmaması ya da sistemin alternatif finansman kanallarıyla da desteklenmesi düşünülmelidir. Bu nedenlerle yeni oluşturulacak KES sistemine mutlaka kredili bir yapı eklenmelidir. Katılımcının 5 yıl veya 10 yıl sonunda birikimlerinin üstüne en az 10 yıl vadeli ve düşük faizli taksitli konut kredisi çekebilme imkanı düşünülmelidir. Buradaki temel amacın ödemelerin süreklilik arz etmesinin sağlanması ve katılımcıların vadeden önce sistemden ayrılmalarının engellenmesi olduğu unutulmamalıdır. Sistemin kredi mekanizması ile desteklenmesinin ilgiyi artırabileceği söylenebilir.

Gayrimenkul yatırım fonları yapıları gereği bir gayrimenkul projenin başarısına yatırım yapan, gayrimenkulün ve arazinin piyasa koşullarından çok fazla etkilenen, değerleme fiyatları nedeniyle yüksek riskli fonlar grubunda yer almaktadır. KES sistemine dahil olacak yatırım fonlarının ve ilgili fonlar içerisindeki konut projelerin en azından katılımcının kaybına neden olmayacak ve erişilebilir konutu hedefleyen bir sistematik içermesi önerilmelidir.

Öngörülen Fon, yoğunluğu konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin gerçekleştirilmesi amacı ile kurulmalıdır. Fon, kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilmeli, üst hakkı tesis ettirmek (veya devam eden projelerden bağımsız bölümler satın almak) suretiyle projelere yatırım yapabilmelidir. Katılımcı adına oluşturulacak fon sepetinde, %20 oranında Eurobond, DİBS, ters repo benzeri likit ürünlerin yanı sıra faize hassasiyet gösteren yatırımcılar için de sukuk, arsa yatırımı, gibi ürünlerinde olması düşünülmelidir. Fonlardaki kısa vadeli yatırım araçlarının bulunması, katılımcının sisteme giriş-çıkış, erken ayrılma kararlarını kolaylaştıracağından KES modelini müşteri nezdinde tercih sebebi yapacaktır.

Bu yapının hayata geçirilmesi ile hem konuta finansal erişilebilirlik anlamında bir çözüm üretilecek hem sermayenin tabana yayılmasına katkı sağlanacak hem de Türkiye Sigorta Birliği'nin “Türkiye Sigorta ve Emeklilik sektörünün Türkiye'nin ekonomik ve sosyal gelişiminde oynadığı stratejik rolü daha da etkin hale getirmek, sigortalılık oranını ve finansal sistemdeki payını artırmak, güçlü ve sürdürülebilir bir yapıya ulaşmasını sağlama” vizyonu ile uyumlu bir bütüncül çözüm sağlanabilecektir.

*Dijital Network Alkaş (“DNA”), blog yazarı tarafından DNA'da paylaşılan içeriklerin doğruluğundan, geçerliliğinden, güncelliğinden ve telif hakları konusundaki iddialardan sorumlu değildir. Tüm hukuki ve cezai sorumluluk blog yazarına aittir.