Geçmiş Tasarılardan İlhamla- Gayrimenkul Gelirlerinin Vergilendirilmesi Nasıl Olabilir?

Oldukça uzun bir süredir vergi yasalarındaki istisna ve muafiyetlerin gözden geçirilmekte olduğu, vergi gelirlerinin artırılmasına yönelik çabalar kapsamında verimsiz olan istisna ve muafiyetlerin kaldırılacağı konuşuluyor. Hazine ve Maliye Bakanımınız Mehmet Şimşek birkaç gün önce katıldığı bir TV programında yapılan hazırlıklar konusunda oldukça geniş açıklamalarda bulunurken gayrimenkul tarafı ile ilgili olarak da açıkça “…Diğer bir alan şehir rantları meselesi. Arsalar, gayrimenkuller üzerinden elde edilen gelirler. O konuya da bir paket çalışmamız var….” şeklinde net bir ifadede bulundu. Görünen o ki vergi paketinde “gayrimenkul” tarafına önemli seviyede etki edecek düzenlemeler kapıda. Konu artık niyet okumanın ötesine geçtiğine ve elimizde de yapılan hazırlıklara ilişkin sayın bakanın sözleri dışında bir belge olmadığına göre dönüp sektörle ilgili olarak daha önce konuşulan, hatta konuşmanın ötesinde yasa tasarısı olarak TBMM'ne sunulan çalışmalara bakmakta yarar var.

Yazı yazmak, gelişmeleri kendince makalelere dökmek işte bu anlamda çok yararlı. Bundan yaklaşık 8 yıl önce Dünya Gazetesinde 9, 11 ve 16 Mart 2016 tarihlerinde yayınladığım üç makalede 5 Ocak 2016 tarihinde TBMM'e sunulan Gelir Vergisi Kanunu tasarısının gayrimenkul gelirlerinin vergilendirilmesine ilişkin hükümlerini kendimce anlatmaya ve yorumlamaya çalışmışım. Sayın bakanın yukarıdaki açıklaması beni kişisel arşivime götürüp 8 yıl önce yasalaşması planlanan ancak gerçekleşmeyen söz konusu düzenlemelere bu çerçevede bakmaya yöneltti. Çünkü, söz konusu tasarıdaki gayrimenkul ve inşaat işlerine yönelik hükümler sayın bakanın yukarıda sözünü ettiği hususlarla birebir örtüşüyor. O zaman gelin birlikte hatırlayalım yasalaşmayan söz konusu yasa tasarısının ilgili hükümlerini…

Satırbaşları ile 2016'daki tasarının Gayrimenkul Kazançları İle İlgili Hükümleri ve Günümüze Olası Yansımaları

2013 ve 2016'da TBMM'e iki kez sevk edilen ve aslında mevcut Gelir Vergisi Kanunu ile Kurumlar vergisi Kanunu'nu tek bir yasada birleştirme amacı içeren söz konusu tasarılarda gayrimenkulden elde edilecek kazançlarla ilgili aşağıda sıraladığım önemli değişiklikler önerilmişti.

Tasarı yasalaşmadığı için söz konusu öneriler hayata geçmedi. Ancak gayrimenkul ticareti ve kiralaması ile uğraşmayan kurumların 2 yıl elde tuttuktan sonra belli şartlarla yararlanabileceği istisna tutarı önce %50'ye ve en son da 14/7/2023 tarihi itibariyle aktifinde gayrimenkul bulunanlar için %25'e indirildi. Söz konusu Kurumlar vergisi istisnası 15/7/2023'ten sonra edinilen gayrimenkuller için ise kaldırıldı.

Gerçek kişiler açısından ise Gelir Vergisi yasasındaki hüküm halen geçerli. Bilindiği gibi mevcut Gelir Vergisi Kanunumuza göre ticari faaliyetle uğraşmayan gerçek kişilerin gayrimenkullerini 5 yıl elde tuttuktan sonra elden çıkarmaları durumunda oluşacak değer artışı vergilendirilmemektedir. Başka bir ifade ile tacir sayılmayan bir gerçek kişi bir gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren 5 yıl süreyle elinde tuttuktan sonra satarsa kural olarak mevcut vergi mevzuatımıza göre elde edeceği alım satım karı vergilendirilmemektedir. Buna karşılık 5 yıl dolmadan yapılan her satış ( yıllık genel istisna sınırı hariç ) herhangi bir istisnadan yararlanmadan vergilendirilmektedir.

2016'da Meclise sevk edilen Gelir Vergisi Kanunu tasarısında yukarıda yer verdiğimiz vergileme usulünün değiştirilmesi önerilmişti. Tasarıda, gerçek kişiler için iktisap tarihinden itibaren 2 yıl içinde elden çıkarılan gayrimenkullerden elde edilen kazançların tamamı vergilendirilmesi, 2 tam yıl ile 3 yıl arası elde tutulan gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde elde edilecek kazancın %40'ının, 3 tam yılla 4 yıl arasında elde tutulan gayrimenkuller için %50'sinin, 4 tam yılla 5 yıl arası elde tutulan gayrimenkuller için %60'ının ve 5 tam yıl ve daha fazla elde tutulan gayrimenkuller için ise kazancın %75'inin Gelir Vergisinden istisna tutulması önerilmişti. Kısaca mevcut mevzuata göre 5 yıla kadar yapılan satışlarda tamamı vergilendirilen değer artışı kazancı tasarı ile 2. yıldan başlayarak %40 ila %75 arasında istisnaya tabi tutulmakta, buna karşılık mevcut yasaya göre 5 yılın doldurulması ile kazanılan %100'lük istisna, tasarı ile %75'e indirilmekte idi.

Sayın bakanın yukarıda yer verdiğimiz ifadesinden Bakanlıkta yine benzer bir yaklaşımın olabileceği, gerçek kişiler için 5 yıllık elde tutma süresine bağlı istisna uygulamasının tamamen ya da yukarıda yer verdiğimiz tasarıdaki gibi kademeli olarak kaldırılabileceğini düşündüğümü belirtmek isterim. Bu konuda yapılacak bir düzenlemenin kazanılmış hakları koruyacağına ilişkin beklentimin yüksek olduğunu, yeni düzenlemenin düzenleme tarihinden sonra edinilen gayrimenkulleri kapsayacağını düşündüğümü de eklemek isterim.

Bildiğiniz gibi mevcut uygulamada gerçek kişilerin gayrimenkul alım satımının ticari kazanç kapsamında değerlendirilmesinde mali idare gerçek kişinin bir takvim yılında birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer adet satış işlemi yapması esasını kabul etmektedir. Çeşitli yargı kararlarında amaç, kapsam, nitelik olarak başka değişkenlerin de göz önünde tutulması, dolayısı ile “işlem sıklığının” tek başına ticari kazancı belirleyici olmaması gerektiğine ilişkin hükümler olsa da İdare “prensip” olarak bunu “ticari kazancın” karinesi olarak kabul etmekte ve vergilemeyi buna göre yapmaktadır. Kazancın “ticari” olarak nitelendirilmesi durumunda gerçek kişinin bir taraftan 5 yıl elde tutsa da istisnadan yararlanması mümkün olmamakta, diğer taraftan da “ticari kazanç” mükellefiyeti tesis edilmesi gerekmekte, bu mükellefiyetin gerektirdiği diğer mükellefiyetler ( KDV hesaplama, fatura düzenleme, defter tutma gibi ) de doğmaktadır.

Yasalaşmayan tasarı ticari kazanç tanımına ek bir hüküm ekleyerek “ticari bir organizasyon çerçevesinde taşınmaz alım satımı ve inşası işleriyle uğraşanların bu faaliyetlerinden” elde ettikleri kazançları da ticari kazanç olarak nitelemekteydi. Burada geçen “ticari organizasyonun” ne zaman oluşmuş sayılacağı da tasarıda ayrıca belirlenmekte ve “bir faaliyetin ticari muhasebe tutmayı gerektirecek hacim ve önemde olması” veya “faaliyetin özelliğine göre işin; sermaye veya yer tahsisi, personel istihdamı, reklam ve tanıtım gibi pazarlamaya yönelik işlemlere girişilmesi, dış kaynak temini, işe mahsus makine ve araç tedariki gibi suretlerle yürütülmesi” hallerinde ticari organizasyon oluşmuş sayılacağını hüküm altına alınmaktaydı.

Dolayısı ile tasarı önerildiği şekilde yasalaşsaydı gerçek kişilerin gayrimenkul alım satımları yukarıda yer alan hükümler çerçevesinde değerlendirilecek ve alım satım sayısı tek başına ticari kazanç/değer artış kazancı tespiti için yeterli olmayacak, başka bir ifade ile tek bir satış bile eğer “ticari organizasyon” kapsamında değerlendirilirse “ticari kazanç” olarak vergilendirilebilecek ya da birden fazla satış ticari “değer değer artış kazancı” olarak yorumlanabilecekti.

Sayın bakanın “şehir rantı” na atıf yapması, “gayrimenkul üzerinden elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi” konusunun altını çizmesi idarenin bu konuda daha önce yaptığı girişimi aklıma getirdiği için sizlere de hatırlatmak istedim.

Tasarının yukarıda belirttiğim “ticari organizasyon” tanımı “hasılat paylaşımı sözleşmeleri” için özel hükümle uygulanmakta ve tasarıda “hasılatın müteahhit ile paylaşılmasının kararlaştırılmış olması” hali “faaliyetin arsa sahibi yönünden de ticari faaliyet olduğu”nun bir karinesi olarak hüküm altına almaktaydı.

Dolayısı ile yasalaşmayan tasarıdaki hüküm bu hali ile tekrar gündeme alınırsa müteahhitle “hasılat paylaşımına” yönelik bir sözleşme yaparak gayrimenkulünü satanlar “tacir” sayılacak ve değer artış kazançlarına ilişkin istisnadan yararlanamayacakları gibi ticari kazanç mükellefiyeti tesis ettirmeleri, KDV hesaplamaları, fatura düzenlemeleri ve defter tutmaları gerekecektir.

Tasarı gayrimenkulünü “kat karşılığı” sözleşme ile müteahhide satan gerçek kişilerin ticari kazanç elde edip etmediklerinin inşaat sonunda kendilerine bırakılacak olan bağımsız bölümlerin brüt metrekare tutarlarına göre belirleneceğini söylemekteydi. Tasarıya göre kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde inşa edilip arsa sahibine bırakılan taşınmazların brüt kapalı alanları toplamının;

- 1000 metrekareyi aşması halinde ilk satış tarihinden itibaren,
- 500 metrekare ile 1000 metrekare arasında olması halinde inşa edilen taşınmazların satışının arsa sahibine veya müteahhide ait ticari bir organizasyon çerçevesinde gerçekleştirilmesi halinde ilk satış tarihinden itibaren

ticari faaliyete başlanıldığının kabul edilmesi ve buna göre ticari kazanç mükellefiyeti tesis ettirilmesini öngörüyordu.

Söz konusu kat karşılığı sözleşme ile edinilen gayrimenkulün brüt alanının 500 metrekareyi aşmaması halinde ise inşaat faaliyeti nedeniyle arsa sahibi yönünden ticari kazanç hükümleri uygulanmayacağı tasarı metninde yer alıyordu.

Önemli Değişikliğe Hazır Olmalıyız

Yukarıda kısaca hatırlatmaya çalıştığım, geçmişte iki kez gündeme gelen ancak taşınmazlarla ilgili hükümler dışındaki sebeplerle yasalaşmayan hükümlerin daha önce önerildiği şekliyle yeniden gündeme gelmesi halinde;

- Süreye bağlı olarak gayrimenkul satışlarından elde edilecek gelirlerin tamamen vergisiz kalması artık mümkün olamayacak,
- Piyasada çokça kullanılan arsaların hasılat paylaşımı ve/veya kat karşılığı müteahhite verilmesi karşılığında elde edilen kazançların önemli ölçüde vergilendirilmesi söz konusu olacak,

dolayısıyla vergi yasalarındaki değişiklik gayrimenkul sektörünü, gayrimenkulün bir yatırım aracı olarak düşünülmesini önemli ölçüde etkileyecektir.

“Şehir rantının vergilendirilmesi” konusunda geçmişte iki kez gündeme gelen ancak çeşitli sebeplerle yasalaşmayan bu düzenlemelerin ya da bu mantıkla hazırlanacak benzerlerinin tekrar gündeme gelmesi olasılığının oldukça yüksek olduğunu düşündüğümü söylerken yazımı 2016 yılında TBMM'ne sunulan tasarının genel gerekçesinin III- Vergi tabanının genişletilmesi ve vergi adaletinin pekiştirilmesi başlıklı kısmının ilk cümlesi ile tamamlamak isterim:

“Tasarı ile vergi tabanını genişletmeye ve vergi adaletini güçlendirmeye yönelik önemli düzenlemeler yapılmaktadır. Kentsel rantların ve sermaye kazançlarının vergilendirilmesindeki istisnalar daraltılmaktadır. Buna göre, taşınmazlar, pay senetleri, ortaklık hakları ve hisselerinin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar, elde tutma süresine göre kademeli olarak istisnaya tabi tutularak vergilendirilecektir.”

*Dijital Network Alkaş (“DNA”), blog yazarı tarafından DNA'da paylaşılan içeriklerin doğruluğundan, geçerliliğinden, güncelliğinden ve telif hakları konusundaki iddialardan sorumlu değildir. Tüm hukuki ve cezai sorumluluk blog yazarına aittir.