GYO Ve GYF’lere Vergi Geldi… Dünya Uygulamalarından Uzaklaştık mı?

Geldi Geliyor Derken…

Her yıl konuşa konuşa, söyleye söyleye sonunda olan oldu. Bunca yıl tüm sektör olarak dilimiz döndüğünce anlattık, sayısız yazılar yazdık, seminerlerde, konferanslarda anlattık, raporlar hazırladık, ikili, toplu görüşmeler yaptık ama bir türlü anlatamadık bu iki çok önemli sermaye piyasası kurumunun ekonomiye, vergi gelirlerine katkısını… Ya da anlatmayı beceremedik, günlük kazanımlar için feda ettik bu iki güzel enstrümanı…

Bütçe Plan Komisyonundan da geçti, korkarım genel kurulda da çok fazla tartışılmadan geçecek… Gerçi tartışılsa bile söylenecek her şey söylendi, daha ne söylensin ki…”Onları biliyoruz” deyip geçecekler.

GYO'ların dünyadan tek farkı “kar dağıtımı” meselesiydi. Sektör olarak bunu 2017'den beri kamuya her fırsatta hatırlattık, sunumlarımızda paylaştık. Bu kez de istisnanın kaldırılması gündeme gelince yine sektör olarak biz söyledik, dünya örnekleri ile raporlar hazırlayıp başta Hazine ve Maliye Bakanlığı olmak üzere her yere ilan ettik. Kamu bunu kabul etti ve GYO'daki istisnanın kar dağıtımına bağlı olarak uygulanması yönünde değişikliği sektörün talebi %20'ler olmasına rağmen %50 olarak vergi paketine soktu. GYO'lar taşınmaz kaynaklı yıllık karlarının %50'sini dağıtarak Kurumlar Vergisi istisnasından yararlanmaya devam edecekler. Aynı tüm dünyada bu rejimi uygulayan diğer 43 ülke gibi. Bu arada aynı istisna maddesinde yer alan GYF'ler de bundan nasibini alarak onlara da %50 kar dağıtım zorunluluğu getirildi. Hem de GYF dünyasında GYO'ların aksine kar dağıtımı genel bir temayül olmamasına rağmen.

Paketten bir de sürpriz çıktı: Asgari Kurumlar Vergisi adı altında, istisnadan yararlanılan kazancın taşınmaz kaynaklı kısmına %10'luk bir vergi geldi. İşin garibi bu asgari vergiye getirilen istisnalar sebebiyle neredeyse GYO ve GYF'lerin Asgari Kurumlar Vergisi yükümlülüğü, bir iki başka kaynakla birlikte üzerinden Asgari vergi hesaplanan neredeyse en önemli kaynak olarak kaldı. Yani asgari vergi aslında kar dağıtımına bağlı Kurumlar Vergisi istisnası sağlanan GYO ve GYF'lerin vergisi oldu. O ya da bu ad altında bir şekilde GYO ve GYF'ler TÜM DÜNYA UYGULAMALARI HİLAFINA ülkemizde %10 da olsa vergi ödeme yükümlülüğü altına girdiler. Yani bu iki enstrümanda dünya ile farklılaştık.

Kar dağıtımına bağlı kurumlar vergisi istisnasının gerekçesinde açıkça 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca, sermaye piyasası kurumları olarak faaliyette bulunan söz konusu fon ve ortaklıkların temel fonksiyonları arasında, yatırımcılarının hak ve menfaatlerini optimal seviyede tutarak piyasaların adil ve etkin bir şekilde çalışmasına destek olmasının yer aldığı; bu fonksiyonun yerine getirilmesinde en cazip unsurlardan birinin kar dağıtımı olduğu; düzenli olarak kar dağıtımı yapan fon ve ortaklıkların hem yatırımcıların kar beklentilerinin karşılanmasına katkıda bulunacaklarını hem de tasarruf sahiplerinin yatırım güdülerinin artmasını sağlayarak bu alanlara daha fazla yerli ve yabancı yatırımcı gelmesini teşvik edecekleri belirtilmiştir. Gerekçenin devamında yatırım fon ve ortaklıklarının kazançlarının vergilemesine yönelik olarak dünya örneklerinde bu kazançların vergiden istisna edilmesinin belli koşullara bağlandığı, bu koşullardan birinin de dağıtılabilir kazancın belli bir oranının ya da belirli alanlardan elde edilen kazançların ortaklara kar payı olarak dağıtılması olduğu söylenmektedir.

Yani gerekçe açıkça dünya örneklerinde GYO ve GYF'lerin kazançlarına ilişkin istisnayı kabul etmekte ancak bir başka madde ile bu kurumlara bir asgari vergi getirerek aslında kurumlar vergisi istisnası değil düşük oranla bir kurumlar vergisi uygulamayı DÜNYA ÖRNEKLERİne rağmen kabul etmektedir.

Kaldı ki, gerekçede belirtilen tasarruf sahiplerinin yatırım güdülerinin sağlanması için gerekli yatırımlar için ihtiyaç duyulan nakdin henüz tam olarak gelişip oturmamış, kurumsallaşmamış gayrimenkul sektörünün halihazırdaki GYO temsilcisi 46 kurumu tarafından, hem de özkaynakla finanse edilirken ne şekilde sağlanacağı da soru işareti doğurmaktadır. Çünkü, taşımaz kaynaklı kazançları üzerinden %10 vergi ödedikten sonra kalan karının %50'sini dağıtan GYO'ların mevcut %16'lık borçluluk rasyosu da dikkate alınarak borçlanma yoluna gidecekleri ve oluşacak borç faiz ve kur farkları sebebiyle belki de artık eskisi gibi bir karlılıkları olmayacağı da göz önünde tutulmalıdır. Konu GYF'ler açısından nakit bazlı bir fiyat belirleme zorunluluğu sebebiyle belki de daha vahimdir.

Biz Bunlarla Uğraşırken Gayrimenkul Dünyası Nereye Gidiyor?

Şimdi daha keyifli konulara bakalım ve sonrasında da yeni düzenleme ile buraya nasıl varırız diye düşünelim.

EPRA raporlarından daha önceki yazılarımda da yararlanmıştım. Değerli Dilek Pekdemir liderliğindeki EPRA araştırma ekibi Temmuz ayında yeni bir rapor paylaştı. “Avrupa Borsaya Kayıtlı Gayrimenkul Sektör Raporu-Alternatif Taşınmaz Sektörü” başlıklı (European Listed Real Estate Sector Report- Alternative Property Sectors- Rapora bu yazının sonundaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz) bu raporda dünya gayrimenkulünde gelişmekte olan yeni alanların Avrupa'daki görünüşü ele alınıyor. 

Rapor yaşlanan nüfus, kentleşme ve dijitalleşme gibi önemli üç megatrendin gayrimenkul sektörüne doğrudan etkileri sonucu yatırım ve beklentilerin pandemi öncesinden başlayıp, sonrasında hızlanarak gayrimenkul sektörünün perakende, ofis, endüstriyel gayrimenkuller gibi alışılmış/geleneksel alanlardan hızla sağlık, depoculuk ve veri merkezleri gibi alternatif alanlara kayışının gözlemlendiğini söylüyor.

Rapora göre bu alternatif sektörler 2014'te gayrimenkul sektörünün %3.4'üne karşılık gelen 5.3 Milyon Euro'luk bir pazar büyüklüğünden 2024'te pazarın %10.7'sine karşılık gelen 27.3 milyon euro büyüklüğe ulaşmış görünüyor. Sözkonusu %10.7'nin bu alternatif sektörlere dağılımına baktığımızda bunun %3.72'sinin “sağlık”, %3.29'unun “depolama”, %2.84'ünün “alternatif konut”, %0.87'sinin de “veri merkezleri” olduğunu görüyoruz. Rapor 10 yıllık süreçte söz konusu sektörlerin %6.6'lık kümülatif birleşik büyüme oranı ile büyüyeceği varsayımında bulunuyor ve buna göre alternatif sektörlerin 2034'teki tahmini payının %25,85'e çıkacağını öngörüyor. 2034'teki dağılımdaki ağırlıklarda ise bazı değişiklikler var: Veri merkezleri'nin payı %9.51'e çıkarken, sağlık %5.93, depoculuk %5.62 ve alternatif konut %4.80 pay alacak diye düşünülüyor.

Alternatif Alanlar Ve Ülkemizdeki Durum

Yıldızı parlayan alternatif gayrimenkul alanlarının içeriğini şöyle açıklamış rapor:

Sağlık: Hastaneler, sağlık ve wellness binaları, medikal ofis binaları, hasta bakım merkezleri. GYO'lar bunlara ek olarak yaşam bilimleri inovasyon ve araştırma kampüslerine, tedavi sonrası bakım tesislerine ve tıbbi ofis binalarına da yatırım yapıyorlar.

Alternatif Konut: Bu kategorinin en başta geleni öğrenci evleri. Bunları izleyen ise sosyal konutlar ve yaşlı konut siteleri/evleri. ( Rapor, yaşlı bakım merkezleri ile yaşlı konut evlerini ayırıyor. İçinde tıbbi bakım hizmetleri de içeren yaşlı bakım merkezlerini sağlık kısmında kategorize ediyor)

Depo: Gerçek kişilere ve kurumlara büyüklük, çeşitlilik ve lokasyon bazında  esnek saklama alanları veren depolama alanları. 

Veri Merkezleri: Online alışveriş, büyük data kullanımı ve bilgi depolamasının fizikselden buluta geçmesiyle hızla artan talep için veri saklama üniteleri ve serverlarla hizmet veren yüksek enerji ve soğutma kapasitesine sahip merkezler.

Şu anda dünyanın en büyük iki GYO'sunun ABD merkezli bir iletişim kulesi yatırımcısı olan American Tower ile depo yatırımcısı Public Storage olduğunu dikkate alırsak alternatif gayrimenkul alanının hızla evrildiği yeri görmek hiç de zor değil gerçekten de…

Bize gelince, GYO ve GYF'lerimizin portföyünde daha çok geleneksel gayrimenkuller yer alıyor. Hatta son dönemde GYO olarak halka açılanlarla “konut” önemli bir ağırlığa doğru gidiyor. EPRA raporunda önce çıkan sağlık konusunda maalesef hiç GYO'muz yok ( aslında şehir hastanesi olarak faaliyet gösteren varlığa sahip bir Alt Yapı GYO'muz var ama o da vergi mevzuatımızda istisnadan yararlanacak bir GYO olarak yer almıyor!) 

Vergilendirilme sürecinde ortalıkta dolaşan ve idarece hazırlandığı düşünülen bazı sunumlarda verilen örneklerde portföyünde kira getiren gayrimenkulleri olan GYO'ların ve lojistik depo yatırımı yapmış GYO'ların vergi istisnasını doğru kullanmayan örnekler olarak yer aldığını da maalesef gördük.

GYO ve GYF'lerin birer sermaye piyasası kurumu olarak şeffaf, denetlenen ve profesyonelce yönetilen yapılar olduğu, kayıtdışılık deyince idarenin ilk aklına gelen gayrimenkul ve inşaat sektörü için gösterge niteliğinde emsaller oluşturabilmesinin tüm dünyada olduğu gibi bu enstrüman seviyesindeki kurumlar vergisi istisnası ile sağlanabildiği, “gayrimenkul” gibi ülkemizde en fazla güvenilen yatırım aracına tapu alarak ulaşmanın gittikçe güçleştiği bir ortamda GYO hissesi ve GYF katılma payı ile gayrimenkule küçük yatırımcının da ulaşabilmesine olanak sağlayan bu enstrümanın ana mantığının özellikle uzun süreli ve sürdürülebilir kira geliri sağlamak olduğu göz ardı edilerek Vergi Teklifine ilişkin “etki değerlendirme” raporunda GYO ve GYF'lere ilişkin istisnanın kar dağıtımına bağlanmasının sebebi olarak “gayrimenkul satış ve kiralama işlemlerinin vergi dışı bırakılmasına neden olması ve bu alandaki yatırımların bu teşekküllere kayması” gösterilmesini tam da böyle olması, yatırımların bu alana kaymasının teşvik edilmesinin vergi tabanının genişlemesine ve vergi gelirlerinin artmasını sağlayacağına inanarak savunan bir kişi olarak anlamakta cidden zorlanıyorum.

Bu yazıda atıf yaptığım rapor ve ülkemizdeki son gelişmeler evrensel bir yatırım enstrümanı olan GYO ve GYF'lerde farklı noktalarda olduğumuzu gösteriyor. Sektör temsilcileri olarak doğru bildiklerimizi evrensel örnekleri ile anlatmaya devam edeceğimiz kesin. Ama başarı maalesef çok yakında görünmüyor…

Kaynak: https://prodapp.epra.com/media/Alternative_sectors_-_July_2024_1720707029226_1720774307475.pdf

*Dijital Network Alkaş (“DNA”), blog yazarı tarafından DNA'da paylaşılan içeriklerin doğruluğundan, geçerliliğinden, güncelliğinden ve telif hakları konusundaki iddialardan sorumlu değildir. Tüm hukuki ve cezai sorumluluk blog yazarına aittir.