Konut Piyasasına İlişkin Ufuk Turu

2024 yılı Mart ayı konut satış adetleri açıklandı; durum 2023'e çok benzer bir tabloyu çıkartıyor karşımıza... Adetsel bazda baktığımızda kabaca 105 bin adetlik konutun satıldığını gözlemleyebiliyoruz; ama bence burada başka kritik bir nokta daha var, bu 105 bin adetlik satışın içindeki ipotekli satışların hacmi Ocak ve Şubat aylarıyla kıyasladığımızda Mart ayında artmış durumda. Örneğin Ocak ayında toplam satışların içerisindeki kredili yapılan satışların hacmi %7, Şubat'ta %9 ama Mart ayına geldiğimizde %12... Peki hangi ortamda bunu söyleyebiliyoruz; yıllık konut kredi faizlerinin %45'lere geldiği bu ortamda... Aslında burada biraz seçimin de kredili alımlar üzerinde bir belirleyici etkisi olduğunu söylemek gerekir... Seçim sonrası dönemin yaratabileceği belirsizliklerin ya da kaygılara bağlı olarak bireylerin yüksek kredi maliyetlerine istinaden mülk alımlarını kredili de olsa yapma gayreti içerisine girdiklerini gözlemliyoruz... Bundan sonraki aylarda kredili satışlarda %10'lar yakalanabilir mi, bu biraz zor... Hatta, ben Nisan'da da tekrar kredili satışların toplam içerisindeki payının % 10'ların altına düşeceğini düşünüyorum. Önümüzdeki aylarda muhtemelen kredi faiz oranları böyle kalmaya devam eder ve kredili satışlar hacimsel olarak daha da azalır... 

Hem son PPK metnine baktığımızda hem de Sayın Mehmet Şimşek'in Uludağ Ekonomi Zirvesi'ndeki konuşmalarını dinlediğimizde önümüzdeki dönemde enflasyonla mücadelenin kararlılıkla devam ettirileceğini; muhtemelen geçtiğimiz Ağustos'ta BDDK'nın konut kredilerinin kullanımını yavaşlatan nitelikteki kararında (ikinci konuta %22,5 oranında kredinin kullandırılması vb.) ve %25'lik kira artış oranı sınırlamasında bir değişiklik olmayabilir. Kredi faizleri ise, belirttiğim gibi, yılsonuna kadar benzer seyrini devam ettirir... 

Konut Fiyatlarının Seyri…

Ancak kredili satışların azalması toplam satışların da azalması anlamına gelmeyebilir; nakit varlığa sahip olanların eldeki pazarlık gücünü de dikkate aldığımızda, konut piyasasında adetsel satışlar 100 binin üzerinde kalmaya devam edecektir… Merkez Bankası'nın yayınlamış olduğu en son konut fiyat endeksi raporuna baktığımız zaman, ülke geneline ilişkin nominal bazda aylık %2,2; yıllık bazda ise %58,3'lük bir artış (reel bazda ise %5,1'lik bir azalış) söz konusu. Dolayısıyla enflasyonun daha altında artış eğilimi gösteren bir piyasa ile karşı karşıyayız... Bu durum, özellikle nakit bazlı mülk almak isteyen yatırımcı açısından bir fırsat olarak da değerlendirilecektir...

Artan İnşaat Maliyetleri…

TÜİK tarafından açıklanan Bina İnşaat Maliyet Endeksi'nde de aylık bazda %3,70; yıllık bazda ise %70'lik bir artış var. Özellikle Türkiye'de bina inşaat maliyeti ile dolar arasında çok yüksek bir ilişki söz konusu, iki taraf arasında bu ilişki hep vardı ama geçmiş dönemlerde kurdaki artış gecikmeli olarak bina üretim maliyetine yansırdı, şimdilerde ise kurdaki artışın anlık olarak maliyetlere yansıdığını görebiliyoruz. Dolayısıyla, orta vadeli programdaki kura ilişkin öngörüler de değerlendirildiğinde, kurdaki göreli her artış beraberinde yeni konutlardaki inşaat maliyetini daha da yukarıya taşıyacaktır. Üstüne bir de yeni konutların üretimindeki arsa tedarik sorununu da eklediğimizde yeni konutların olası fiyatlarının bugüne kıyasla daha da yüksek kalacağını söylemek yanlış olmayacaktır.

Sonuç…

Yeni konutlar için inşaat maliyetleri artacak, arsa tedariki sorun olmaya devam edecek. Dolayısıyla yeni üretilecek konutların bugüne kıyasla fiyatlarında gerileme beklemek doğru olmaz. Artış oranı göreli olarak enflasyonun altında kalabilir ama bu durum fiyatların gerileyeceği anlamını çıkartmamalı. İkinci el konutlarda ise yeni konutlardakine benzer seyir görülebilir; çünkü (pek çok yazımda belirttiğim gibi) talep hala canlı. Özellikle elde nakit tutanların (mevduattan gelir elde edenlerde dahil olmak üzere) gerek barınma ihtiyacı kapsamında gerekse de yatırım anlamında pazarlık güçlerini kullanabilecekleri bir fırsat dönemi bizi bekliyor olabilir. Kamunun konut politikalarına ilişkin rasyonel politikalar üretemediği bu ortamda, kredi konut almak isteyen ücretli çalışanların ve kiracıların ise önümüzdeki birkaç yıl işlerinin kolay olmadığını söyleyebiliriz… 

*Dijital Network Alkaş (“DNA”), blog yazarı tarafından DNA'da paylaşılan içeriklerin doğruluğundan, geçerliliğinden, güncelliğinden ve telif hakları konusundaki iddialardan sorumlu değildir. Tüm hukuki ve cezai sorumluluk blog yazarına aittir.