Dimyat’a Giderken…

Amatör bir fotoğrafçı olarak öğrendiğim en önemli şeylerin başında eğer seyahatte ana amacınız fotoğraf değilse, istediğiniz fotoğrafları çekme imkanınız olmuyor. Turistik gezilerde “aman makinayı da yanıma alayım da bir iki kare çekerim” diye düşünüyorsanız genellikle ne çektiğiniz kareler, ne de vizörden bakarak gerçekleştirdiğiniz turistik gezi bir işe yarıyor… Hep heveslenmeme rağmen Dimyat ve o bölge bir türlü kısmet olmadı. İçinde Dimyat da olan bir fotoğraf gezisi şart oldu… Artık emekliliğe inşallah 😊 

Belki ileride bu konulara da girerim becerebildiğim kadarıyla ama tabii bu yazıdaki konumuz fotoğraf ya da turizm değil. Bir benzetme yapmaya çalıştım sadece! 

Bugünlerde vergi ile yatıp vergi ile kalkıyoruz. Uzunca bir süredir Meclis'e sevk edilecek olan yeni bir vergi paketinden bahsediliyor. Hazine ve Maliye Bakanlığı'ndan henüz elimize ulaşmış tam bir yasa taslağı metni yok. Ancak son birkaç aydır, hemen hemen her iki üç günde bir kimin tarafından hazırlandığı ya da paylaşıldığı belli olmayan “yeni vergi” notları sosyal medyada dolaşıyor. Bunlar üzerine yorumlar yapılıyor, fikirler üretiliyor. Bakanlık yetkilileri bazen bu haberleri yalanlıyor, bazen farklı yönleri ile onaylıyorlar. Sayın bakanın en son açıklamalarından bayram sonrası, Meclis tatile girmeden tasarının Meclise sevk edileceğini öğrendik, bekliyoruz…

Geçen hafta yine kimden geldiği, ne zaman hazırlandığı bilinmeyen uzunca bir sunum ekranlarımıza düştü. “Mevzuat Düzenlemeleri” başlığını taşıyan ve Gelir İdaresi Başkanlığı logolu, tarihsiz, 104 sayfalık bu sunumda bugüne kadar parça parça konuşulan tüm konular gerekçeleri ve önerilen düzenlemeleri içerecek şekilde yer alıyor. Sunumda orta vadeli program hedeflerinin gerçekleştirilmesi için vergi yasalarında yapılması gereken düzenlemeler ayrıntıları ile açıklanıyor.

Yazımın başlığını da, bizlerin yeni gördüğü ancak muhtemelen bu konudaki ilk taslaklardan olan söz konusu sunumun “Gelir ve Kurumlar Vergisi Kanunlarında Yapılması Önerilen Düzenlemeler” başlığı altındaki “İstisnaların kaldırılması veya Uygulama Şeklinin Değiştirilmesi” kısmında yer alan “Gayrimenkul Yatırım Fon ve Ortaklıklarına Tanınan İstisnanın Kaldırılması veya Sınırlandırılması”na ilişkin bölümü görünce bende çağrışım yapan ve “daha yüksek bir hedefe ulaşmaya çalışırken, eldeki değerli şeyleri kaybetme riskini anlatan” atasözümüzden aldım… Kaybedeceklerimizin değerini bilelim diye kısa bir hatırlatma yapacağım kendimce. 

GYO ve GYF'leri Ne Bekliyor?

Sunumda aynen şöyle diyor GYO ve GYF istisnası ile ilgili olarak:

Mevcut Durum: Kurumlar Vergisi Kanununun 5-1/d maddesi ile Gayrimenkul Yatırım Fon ve Ortaklıklarının kazançlarının tamamı kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. GYO ve GYF'lere tanınan kurumlar vergisi istisnasındaki temel amaç, gayrimenkul sektörünün geliştirilmesine katkıda bulunmak, nitelikli ve büyük ölçekli gayrimenkul üretimini teşvik etmek, sürdürülebilir gayrimenkul arzını temin etmek ve bu suretle sektörün ülke ekonomisine sağladığı katkıyı azami seviyeye çıkarmaktır.
Ancak son dönemlerde, her türlü gayrimenkul ticaretiyle uğraşanların kazançları veya gayrimenkul kira geliri elde edenlerin kazançları gibi bu amaca hizmet etmeyen ve vergilendirilmesi gereken kazançların gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıkları bünyesine alınarak vergiden istisna edilmeye çalışıldığı görülmektedir.
Örneğin;
• ABC GYO'nun tek faaliyeti Ankara'da bulunan X Alışveriş Merkezi ve Y Otelinin işletilmesi olup, bu faaliyeti dolayısıyla kurum 1,5 milyar TL istisna kazanç beyan etmiştir.
• VYZ GYO Depoculuk alanında faaliyet göstermekte olup, 13 ilde 84 depo ile hizmet veren şirket 2023 yılında 800 milyon TL istisna kazanç beyan etmiştir.

Önerilen Düzenleme: Gayrimenkul satış ve kiralama işlemlerinin vergi dışı bırakılmasına neden olması ve bu alandaki yatırımların bu teşekküllere kayması dikkate alınarak;
• GYO ve GYF'ler dahil tüm fon ve ortaklıkların sahip oldukları gayrimenkullerden elde ettikleri kazançlarının %50'sinin dağıtılma şartına bağlı olarak istisnanın devam etmesi. Ancak gayrimenkullerden elde edilen kazançlar dolayısıyla asgari kurumlar vergisi ödenmesi.
Düzenlemenin 1.1.2025 tarihinden itibaren elde edilen kazançlara uygulanmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girmesi önerilmektedir.

Etki Analizi: 2023 yılı itibarıyla;
35 GYO tarafından 32 milyar TL kazanç istisnasından yararlanılmış olup vergi etkisi 10 milyar TL'dir.
125 GYF tarafından 31 milyar TL kazanç istisnasından yararlanılmış olup vergi etkisi 10 milyar TL'dir.

Yukarıdaki metinden de açıkça görüleceği üzere yasal düzenlemenin bu sunumda anlatıldığı şekilde yürürlüğe girmesi halinde 1.12025 tarihinden itibaren GYO ve GYF'lerin kazançları;

-    Dönem karının en az %50'sinin dağıtılması halinde KV istisnasından yararlanmaya devam edecek,
-    Buna karşılık GYO ve GYF kazançları yine bu sunumda yer alan ve daha önce çeşitli vesilelerle kamuoyuyla paylaşılan Asgari Kurumlar Vergisi'ne tabi tutulacaktır.

Sadece GYO ve GYF'leri değil belli istisnalar haricinde tüm kurumları kapsaması planlanan Asgari Kurumlar Vergisi de dikkate alındığında 1.1.2025 tarihinden itibaren GYO ve GYF'ler için vergileme şu şekilde olacak:

GYO ve GYF'ler dönem karının en az %50'sini dağıtırlarsa: 

Gayrimenkulden elde edilen kazancın %10'u ile tüm cironun %2'si karşılaştırılıp yüksek olan üzerinden %10 Asgari Kurumlar Vergisi ödeyecek;

Dönem karından dağıtılan kısım %50'nin altında kalırsa:

%30 oranında (sermaye Piyasası Kurumu olduklarından KV oranı %30 olarak dikkate alınacak) hesaplanan kurumlar vergisi (KV) ile 

Gayrimenkulden elde edilen kazancın %10'u ve tüm cironun %2'si (buna AKV diyelim) karşılaştırılacak…

Eğer KV>AKV ise KV,

AKV>KV ise AKV nihai vergi olacak.

Yani, bu sunumda söylenen şekilde bir vergi yasası yürürlüğe girerse 1.1.2025'ten itibaren GYO ve GYF'ler %50 oranında kar dağıttıkları durumda en az %10 oranında bir vergi yüküne muhatap olacaklar gibi görünüyor.

Bu durumun mevcut durumdan farkı nedir diye sorulacak olursa şöyle basit bir karşılaştırma yapmak mümkün olacaktır. 

GYO seviyesinde: Şu anda SIFIR olan KV yükü, tüm kazancın gayrimenkulden elde edildiği genel varsayımıyla %10'a çıkacaktır. Dolayısıyla ortağa dağıtılabilir kar rakamı 100'den 90'a düşecek, tüm ortakların TR'de yerleşik gerçek kişiler olduğu ve bu karın söz konusu gerçek kişi ortaklarca Menkul Sermaye İradı olarak izleyen yıl beyan edildiği düşünüldüğünde ortağın ödeyeceği vergi tutarı olan 18'i de buna ekleyince -10 GYO'da, 18 de gerçek kişi ortakta- toplam %28 vergi ödenmiş olacaktır. (Halihazırda GYO seviyesinde KV ödenmediği için 100'lük karın tamamı dağıtıldığında gerçek kişi ortakların ödeyeceği vergi olan 20 toplam yük olmaktadır). Bu, GYO'dan elde edilen kazançlarda %40 vergi yükü artışına karşılık gelmektedir. 

GYF seviyesinde: %10'luk kar dağıtımı stopajının katılma belgesini elinde tutan gerçek kişiler açısından nihai vergi olduğu düşünüldüğünde 10 GYF seviyesinde KV, kalan 90'ın tümü dağıtıldığında 9 da kar dağıtımı stopajı olarak toplam yük %19 olmaktadır. (Halihazırda GYF seviyesinde Kurumlar vergisi ödenmediği için 100 dağıtılabilir kar üzerinden yapılan %10'luk stopajla nihai vergi yükü 10 idi. Hatta 1 Temmuz'a kadar %7,5, belli bir tarihte edinilen fonlar için ise hala %0) Bu, GYF'den elde edilen kazançlarda %90 vergi yükü artışına karşılık gelmektedir.

Ne Değişir?

Şimdi gelelim başlıkta belirttiğim konuya. %20'den %28'e %10'dan %19'a çıkan vergi yüklerinin Hazine kasasında belli bir vergi geliri artışı yaratacağı kuşkusuzdur. Hatta söz konusu sunumda bu istisnanın kaldırılmasının yaratacağı gelir etkisinin tüm bu kapsamlı vergi çalışmasında elde edilecek vergi geliri artışlarında 3. sıraya oturduğu da görülüyor. Yani Maliye'nin GYO ve GYF'lerden gelir beklentisi oldukça yüksek.

Acaba bu vergiler uygulanırsa bugün gördüğümüz karlılık durumu değişir mi dersiniz? Normal halka açılmanın yaratacağı prosedürlerin/yükümlülüklerin üzerine GYO olarak halka açılmanın yarattığı ek prosedür/yükümlülükler alınmak istenecek midir çok emin değilim. Yaklaşık 30 yılda eriştiğimiz (15 tanesi son 3 yılda halka açılan) 46 GYO'ya bu şartlarda yenileri eklenir mi ondan da endişem var. 

Kar dağıtım zorunluluğu olmayan normal, halka açık olmayan bir gayrimenkul geliştirme şirketi, GYO'nun tabi olduğu mesela “sermaye” ve “borçlanma” sınırlamalarına tabi olmadığı için çok rahatlıkla sermayesini minimum tutarak yatırımlarını borçla yapabilecek ve vergi yasanının izin verdiği ölçüde kredi faiz ve kur farklarını gider olarak vergi matrahından indirebilecekken, GYO, SPK mevzuatından gelen sermaye zorunluluğu sebebiyle oldukça yüksek bir sermaye ile çalışıp zaten sınırlı borçlanma yapabilirken bir taraftan da  özsermayesinin 5 katına kadar borçlanabilme sınırı nedeniyle borçluluğu çok düşük olduğundan finansman maliyeti olarak giderleştirdiği tutarlar oldukça düşük. Sizce bu düzenleme sonrası GYO olmak mı yoksa finansmanı borçlanarak temin etmek mi daha anlamlı olur?

GYO ve GYF'ler KV ödemedikleri için gerçek fiyatlardan işlem yapmakta ve bu da Tapu Harcı ve KDV açısından önemli bir sektörel emsal oluşturma fırsatı doğurmaktadır. İnşaat işi ile uğraşamadıklarından inşaatlar için müteahhitlere yaptıkları ödemelerden ve diğer ödemelerden ciddi anlamda stopaj yapıp devlet kasasına doğrudan aktarmaktadırlar. GYODER'in sektörden derlediği rakamlara göre GYO'lar 2019-2023 döneminde 915 milyonu Tapu harcından, 4.423 milyonu stopajdan, 754 milyonu Emlak Vergisinden, 125 milyonu Damga vergisinden ve 17.180 milyonu KDV'den olmak üzere yaklaşık 24 milyar TL'lik vergiyi idareye ödemişlerdir. Bu hali ile GYO'lar aslında altın yumurtlayan tavuktur. 

Borsa İstanbul'da 4 milyon GYO yatırımcısı olduğu görülmektedir. Söz konusu küçük yatırımcılar aslında fiziken, tapu alarak sahip olamadıkları gayrimenkulden gelir elde etmektedirler. SPK'nın gözetimindeki Profesyonelce yönetilen, şeffaf ve kurumsal yapılar yatırımcılar için çok önemli bir limandır.
Uluslararası yatırımcılar açısından da GYO ve GYF modeli son derece tanınan, bilinen enstrümanlardır ve tüm dünyada bu enstrümanlar enstrüman seviyesinde, bizde şu anda olduğu gibi Kurumlar vergisi ödemezler. Vergileme kar dağıtımı yapıldıkça yatırımcı seviyesinde olur. Asgari de olsa bu seviyeye vergi getirirsek dünyada 44 ülkede kullanılmakta olan bu enstrümanın “evrensel” niteliğinden uzaklaşmış, uluslararası yatırımcılar için bir enstrümanı eksiltmiş olacağız.

Ve En Üzücü Tarafı…

İşin buraya gelmesinde sanırım hepimiz suçluyuz. 30 küsür yıldır, bizi yönetenlere GYO'nun ne olduğunu anlatamamışız! Yazımın başında yer verdiğim sunumda dikkatinizi çekti mi bilmiyorum ama ben görünce gerçekten üzüldüm. Sunumda vergi getirmenin gerekçesi olarak“Ancak son dönemlerde, her türlü gayrimenkul ticaretiyle uğraşanların kazançları veya gayrimenkul kira geliri elde edenlerin kazançları gibi bu amaca hizmet etmeyen ve vergilendirilmesi gereken kazançların gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıkları bünyesine alınarak vergiden istisna edilmeye çalışıldığı görülmektedir.” dendikten sonra verilen iki örnekte GYO portföyünde yer alan ve kira geliri elde edilen “alışveriş merkezi”, “otel” ve “depo” GYO portföyünde “olmaması gereken” taşınmazlar olarak sayılmaktadır. 

Ne denebilir bilmiyorum: Ben söylemeyeyim GYO'ların doğum yeri ve dünyanın en büyük GYO'larının bulunduğu (ve kar dağıtımı şartıyla GYO seviyesinde KV'nden istisna olan) ABD'nin önemli GYO kuruluşu olan NAREIT'in resmi verilerini aktarayım*. Bugün dünyada GYO portföyünün en önemli kalemleri olarak görülen telekomünikasyon kuleleri, veri merkezleri, sağlık üniteleri, depolama alanları ve oteller klasik gayrimenkul alanları olarak görülen konut, ofis ve perakende gayrimenkul alanları ile rekabet edecek derecede gelişiyor. 2023 yılı sonu itibariyle dünyada halka açık olarak faaliyette bulunan 940 GYO'nun portföyünün %16'sı karma, %15'i endüstriyel (İçinde çok büyük lojistik depolar, soğuk hava depoları vb. olan), %14'ü perakende, %13'ü konut, %10'u telekomünikasyon, %7'si sağlık, %6'sı ofis, %6'sı data merkezi, %6'sı depo ve bakiye %7'si de içinde konaklama, otel, turistik tesislerin de bulunduğu diğer kira getirisi olan gayrimenkullerden oluşmaktadır. 

GYO'da amaç uzun dönemli ve sürekli kira getirisi ve gayrimenkuldeki değer artışını yaratabilmektir. Yani üzerine vergi getirilirken eleştirilen husus GYO'nun TEMEL VARLIK NEDENİdir… Büyük ihtimalle gerekçede eleştirilen AVM, otel ve depolar söz konusu GYO'lar içinde geliştirilmiş ve bugün kira geliri sağlayan taşınmazlar olarak portföyde yerini almıştır. Anlaşılan, toplumun pek çok kesininde yer alan “Gayrimenkul=konut” anlayışı maliye bürokrasisi ve yönetim kademelerinde önemli bir yer tutuyor.

SPK ülkemizde sermaye piyasalarının gelişmesi, küçük yatırımcılarının güven içinde yatırımlarını yapabilmesi, şirketlerin kurumsallaşması, profesyonelce yönetilmesi ve şeffaflaşması, banka kredisi dışında da finansman olanaklarının sağlanarak yatırımların önünün açılabilmesi için kurulduğundan beri dünyayı yakından izleyip ülke şartlarına uyan tüm enstrümanları ülkemize kazandırmaya çalışıyor. Gayrimenkul alanında da neredeyse dünyada olan tüm enstrümanlar ülkemizde de var. Olmayanı getirmek, oluşturmak, piyasalarda kabulünü sağlamak hiç kolay değil. Bu nedenle, elimizdekilerin kıymetini bilmeli, var olanı yok etmemeliyiz. Ataların dediği gibi Dimya'ta pirince giderken evdeki bulgurdan olmamak çok önemli.
 

* https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/2024-reit-performance-outlook

**Dijital Network Alkaş (“DNA”), blog yazarı tarafından DNA'da paylaşılan içeriklerin doğruluğundan, geçerliliğinden, güncelliğinden ve telif hakları konusundaki iddialardan sorumlu değildir. Tüm hukuki ve cezai sorumluluk blog yazarına aittir.