Gayrimenkul Yatırım Fonlarında Yeni Dönem (GYF 2.0)

Prof. Dr. Ali Hepşen

Prof. Dr. Ali Hepşen

İstanbul Üniversitesi, Öğretim Üyesi ve GYODER İcra Kurulu Üyesi
GAYRİMENKUL YATIRIMCI C-LEVEL
Gayrimenkul Yatırım Fonlarında Yeni Dönem (GYF 2.0)

“Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu (Proje GYF)” sektör açısından hayırlı olsun... 17 Temmuz tarih ve 32604 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ” uyarınca fon tarafında yeni bir dönem başladı. Aslında yeni dönemi anlatan en güzel saptamayı kıymetli dostum Bekir Yener Yıldırım kendi paylaşımında “GYF 2.0” şeklinde yaptı. Nokta atış bir tanımlama. Ben de geçtiğimiz Haziran ayında konu hakkında yine bu köşede “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu Bugünden Doğru Kurgulanmalı” başlıklı bir yazı yazmış ve ilgili fona neden ihtiyaç var ve olası değişiklikler kapsamında neler yapılmalı sorularına yanıt vermiştim...

17 Temmuz tarihinde yürürlüğe giren ilgili Tebliğ'in proje gayrimenkul yatırım fonlarına ilişkin esaslarını detaylandıran 15'nci maddesi çokça kıymetli ve Yener Bey'in de ifade ettiği gibi yeni dönemin başlangıcı. 2014 yılında hayatımıza giren, 2016 yılında kamu kurumları tarafından yürütülen gayrimenkul projelerine yatırım yapma imkanı yakalayan GYF'ler, artık özel sektör tarafından da gerçekleştirilen ve devam eder nitelikteki gayrimenkul projelerine yatırım yapma imkanı yakalamış oldular. Tebliğ uyarınca bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olduğu bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanacak bir rapor ile tespit edilen gayrimenkul projelerine yatırım yapmak üzere fon kurulması mümkün hale gelmiş oldu.

Proje GYF'lerin Özellikleri…

Tebliğde bahsedilen “proje gayrimenkul yatırım fonu (proje GYF)”, gayrimenkul projelerine yatırım yapan ve bu projelerin geliştirilmesi veya inşası sürecinde yer alan bir tür gayrimenkul yatırım fonudur. Bu fon türü, özellikle belirli bir gayrimenkul projesine veya projelerine yatırım yapma amacı güder ve bu projelerin tamamlanmasıyla birlikte değer artışı sağlamayı hedefler. Proje gayrimenkul yatırım fonlarının temel özellikleri şunlardır:

* Yatırım Amacı: Proje GYF'ler, belirli bir gayrimenkul projesine yatırım yapar ve bu projenin geliştirilmesi, inşası veya yenilenmesi sürecinde fon sağlar.
* Risk ve Getiri: Bu tür fonlar, yüksek risk ve potansiyel olarak yüksek getiri sunar. Projenin başarılı bir şekilde tamamlanması durumunda yatırımcılar önemli kazançlar elde edebilirler. Ancak, projenin başarısız olması durumunda riskler de mevcuttur.
* Likidite: Proje GYF'ler genellikle uzun vadeli yatırımlar olduğundan, likidite açısından diğer fon türlerine göre daha sınırlı olabilirler. Yatırımcılar, projenin tamamlanmasını beklemek zorunda kalabilirler.
* Yönetim: Bu fonlar, profesyonel yöneticiler tarafından yönetilir ve genellikle proje geliştirme, inşaat ve gayrimenkul yönetimi konusunda deneyimli kişilerden oluşan bir ekip tarafından idare edilir.
* Düzenlemeler: Proje GYF'ler, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından düzenlenen tebliğlere ve kurallara tabidir. Bu düzenlemeler, yatırımcıların korunması ve piyasanın şeffaflığı için belirli standartlar ve gereksinimler içerir.

Proje gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul piyasasında potansiyel olarak yüksek getiri arayan ve belirli projelere yatırım yapmayı tercih eden yatırımcılar için cazip bir yatırım aracı olabilir. Ancak, yatırım yapmadan önce projelerin detaylı bir şekilde incelenmesi ve risklerin değerlendirilmesi önemlidir.

Tebliğ'deki Önemli Ayrıntılar…

Haziran ayındaki yazımda “Kurulacak fon yapısı ağırlıklı olarak konut niteliğindeki projelere yönelik olacak ise, ki Bakan Bey'in söyleminden bu şekilde anlaşılıyor, o halde ağırlık ölçütü neye göre belirlenecek; adet mi, metrekare mi? Burada fon yapısı için toplam kullanım alanının metrekare bazında yarısından fazlası konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projeleri kapsaması şeklinde bir düzenleme daha sağlıklı olur.” şeklinde bir öneride bulunmuştum. Düzenleme benim önerimi destekler nitelikte yürürlüğe girmiş durumda. Doğrusu da buydu.

Diğer taraftan, Tebliğ'in 15'nci maddesinin g fıkrası uyarınca portföye alınabilecek varlıklar karşılığında katılma payı satışı ve iadesinin ayni olarak gerçekleştirilebilmesine imkan sağlanması, projeden konut edindirmeyi hedefler nitelikte bir düzenlemenin karşımıza çıktığını bize gösteriyor. Bu açıdan erişilebilirlik sorununa çözüm özelinde düşünülmüş bir düzenleme olmakla birlikte; bunun mutlak bir çözüm olmadığını, uzun vadede bir başlangıç olarak değerlendirmesi gerektiğini söylesek yanlış olmayacaktır. Bu noktada şahsi düşüncem, kısa vadede 1+1, 2+1 gibi küçük metrekareli merkezi lokasyonda proje üreten ve yatırımcı odaklı satış yapmayı hedefleyen geliştirme firmalarına finansman anlamında avantaj sağlayacaktır. 

Bazı yayınlarda ve paylaşımlarda proje gayrimenkul yatırım fonlarının arzın artırılmasında çokça katkı yapacağını okuduk. Ve fakat bunun yazıldığı kadar uygulamada kolay olmadığını söylemek gerekir. Konut arzının üretimle, üretiminde konut maliyeti ve arsa tedarikiyle ilişkili olduğunu; görünür gelecekte gerek kurdaki olası artışa bağlı üretim maliyetlerinin daha da artacak olması, gerekse de arsa bulunabilirliğindeki zorluklar arzda proje GYF'lere bağlı olarak beklendiği kadar hızlı bir artışın oluşmayacağını söyleyebilirim. Sürece biraz gerçekçi bakmak gerekir.

Son bir not, yine Haziran ayındaki yazımda “mantıklı olanın mevcutta kurulmuş olanların da projelere yatırım yapmasına imkan verilmesidir” şeklinde görüşümü ifade etmiştim. İlgili Tebliğ'e eklenen Geçici Madde 2 ile de Tebliğ değişikliklerinin yürürlüğe girdiği tarih itibariyle katılma payı ihraç edilmiş fonlar tarafından yatırımcılar ile fon ihraç sözleşmesi imzalanması gerekliliğinin yerine getirilebilmesi ve fonun ihraç belgesinde yer alması gereken asgari unsurlara uyum sağlanabilmesi için 31.12.2024 tarihine kadar süre verilmiş oldu.

Sonuç…

Sermaye Piyasası Kurulu çok önemli bir düzenlemeyi hayata geçirmiş oldu. Emek veren herkese içten teşekkür etmek gerekir. Tüm bu düzenlemelerin ve değişikliklerin sektör oyuncuları açısından doğru değerlendirilerek akılcıl bir şekilde uygulamaya alınmasını umut ederim…
 

*Dijital Network Alkaş (“DNA”), blog yazarı tarafından DNA'da paylaşılan içeriklerin doğruluğundan, geçerliliğinden, güncelliğinden ve telif hakları konusundaki iddialardan sorumlu değildir. Tüm hukuki ve cezai sorumluluk blog yazarına aittir. 


383

İlgili Yazılar...

İnşaat Yapmak ya da Yapmamak
Blog
22 Aralık 2022
Mustafa Akdoğan
İnşaat Yapmak ya da Yapmamak

Mustafa Akdoğan
GİSP Yönetim Kurulu Üyesi / Özel Sektör Yöneticisi

GAYRİMENKUL BİLİŞİM TEKNOLOJİLERİ
Avrupalı Gayrimenkulcüler Artık Bizi Daha İyi Anlayacak!
Blog
14 Aralık 2022
Ersun Bayraktaroğlu
Avrupalı Gayrimenkulcüler Artık Bizi Daha İyi Anlayacak!

Ersun Bayraktaroğlu
Yeminli Mali Müşavir, Danışman

GAYRİMENKUL
2023 Yılına Girerken Arz-Talep Durumu
Blog
13 Aralık 2022
Prof. Dr. Ali Hepşen
2023 Yılına Girerken Arz-Talep Durumu

Prof. Dr. Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi, Öğretim Üyesi ve GYODER İcra Kurulu Üyesi

GAYRİMENKUL
İlana Güven(me) Meselesi
Blog
27 Ekim 2022
Mustafa Akdoğan
İlana Güven(me) Meselesi

Mustafa Akdoğan
GİSP Yönetim Kurulu Üyesi / Özel Sektör Yöneticisi

GAYRİMENKUL PROPTECH
TOKİ Sosyal Konut Projesi; Öncesi ve Sonrası
Blog
26 Ekim 2022
Prof. Dr. Ali Hepşen
TOKİ Sosyal Konut Projesi; Öncesi ve Sonrası

Prof. Dr. Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi, Öğretim Üyesi ve GYODER İcra Kurulu Üyesi

GAYRİMENKUL
Nefes Alıp Veren Bir Deneyim “42 Maslak”
Blog
19 Eylül 2022
Erol Özmandıracı
Nefes Alıp Veren Bir Deneyim “42 Maslak”

Erol Özmandıracı
Bay İnşaat, Yönetim Kurulu Üyesi

AVM DİĞER C-LEVEL TİCARİ GAYRİMENKUL MAĞAZACILIK
Gayrimenkulün Hanehalkı Açısından Önemi
Blog
13 Eylül 2022
Prof. Dr. Ali Hepşen
Gayrimenkulün Hanehalkı Açısından Önemi

Prof. Dr. Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi, Öğretim Üyesi ve GYODER İcra Kurulu Üyesi

GAYRİMENKUL
Atıl Mülkler Nereye Gidiyor?
Blog
12 Eylül 2022
Mustafa Akdoğan
Atıl Mülkler Nereye Gidiyor?

Mustafa Akdoğan
GİSP Yönetim Kurulu Üyesi / Özel Sektör Yöneticisi

GAYRİMENKUL
Pişmiş Tavuk
Blog
6 Eylül 2022
Ersun Bayraktaroğlu
Pişmiş Tavuk

Ersun Bayraktaroğlu
Yeminli Mali Müşavir, Danışman

GAYRİMENKUL AVM YATIRIMCI
Gayrimenkul Dünyasında Dönüşüm… Ama Nasıl?
Blog
25 Temmuz 2022
Ersun Bayraktaroğlu
Gayrimenkul Dünyasında Dönüşüm… Ama Nasıl?

Ersun Bayraktaroğlu
Yeminli Mali Müşavir, Danışman

GAYRİMENKUL TEKNOLOJİ
Yeni Denklemin Yeni Trendleri
Blog
20 Haziran 2022
Ersun Bayraktaroğlu
Yeni Denklemin Yeni Trendleri

Ersun Bayraktaroğlu
Yeminli Mali Müşavir, Danışman

GAYRİMENKUL
Geçip Giden…
Blog
27 Mayıs 2022
Ersun Bayraktaroğlu
Geçip Giden…

Ersun Bayraktaroğlu
Yeminli Mali Müşavir, Danışman

GAYRİMENKUL
Gayrimenkul Menkul Mu Oluyor?
Blog
11 Mayıs 2022
Mustafa Akdoğan
Gayrimenkul Menkul Mu Oluyor?

Mustafa Akdoğan
GİSP Yönetim Kurulu Üyesi / Özel Sektör Yöneticisi

GAYRİMENKUL GAYRİMENKUL DEĞERLEME
Konuta Erişilebilirlikte Bireysel Emeklilik Sisteminin Katkısı
Blog
9 Mayıs 2022
Prof. Dr. Ali Hepşen
Konuta Erişilebilirlikte Bireysel Emeklilik Sisteminin Katkısı

Prof. Dr. Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi, Öğretim Üyesi ve GYODER İcra Kurulu Üyesi

GAYRİMENKUL
E-Ticaretteki Yükseliş ve Gayrimenkul Yatırımları
Blog
19 Nisan 2022
Ersun Bayraktaroğlu
E-Ticaretteki Yükseliş ve Gayrimenkul Yatırımları

Ersun Bayraktaroğlu
Yeminli Mali Müşavir, Danışman

GAYRİMENKUL E-TİCARET

Kayıtlı İçeriklerim