Gayrimenkul Yatırımında En Avantajlı Yöntem; Gayrimenkul Yatırım Fonu

Gayrimenkul Yatırımında En Avantajlı Yöntem; Gayrimenkul Yatırım Fonu

Ülkemizde gayrimenkul yatırımlarında bireysel yatırımcılar için klasik anlayış; kullanım için  bir gayrimenkul sahibi olduktan sonra ilerleyen dönemlerde özellikle emeklilikte düzenli bir kira getirisi olan, zor zamanlarda da satışının gerçekleştirilmesi suretiyle nakde dönülebilecek, değer değişimlerinden minimum etkilenen bir varlık sahibi olmak yönündedir. Kurumsal yatırımcılar açısından ise, genelde şirket kârlarının daha yüksek vergiye konu olmadan ilgili kârların varlığa dönüştürülmesi amacını güttüğü gözlemlenmektedir. 
Ülkemizde geçmişi eskiye dayanmayan bu anlamda yeni olduğu için de yeterince tanınmayan Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) bu ihtiyaçlara ve daha fazlasına cevap veren alternatif bir yatırım aracıdır. Fonlar, Sermaye Piyasası Kurulu onayıyla Portföy Yönetim Şirketleri tarafından kurulmakta olup güvenilir ve sürekli denetime tabi yapılardır. Bu yönüyle şeffaf bir yapıyı da barındırmaktadır.

Fonlar gayrimenkulün likitleştirilmesine imkan tanımakta olup fona yatırım için iki yol vardır. İlki; sahip olunan ya da yatırım amaçlı alınmış gayrimenkul fona devredilerek karşılığında gayrimenkulün değeri kadar katılma payı alınır. İkincisi; bedeli nakit ödenerek o andaki katılma payı değeri üzerinden fona yatırım yapılabilir.  Her iki durumda da istenildiği zaman katılma paylarının ihtiyaç duyulan kadarlık kısmı iade şartları doğrultusunda nakde çevrilebilir. Ayrıca katılma paylarının 3.kişiye devredilmesi suretiyle de yatırım sonlandırılabilir. Süreli fonlarda süre sonunda fon bünyesindeki varlıklar nakde dönüştürülür ve sahip olunan katılma payı oranında yatırımcıya dağıtılır. 

Fon malvarlığı rehnedilemediği gibi kamu alacaklarının tahsili amacıyla da olsa iflas masasına dahil edilememektedir. Özellikle ticari hayatta dönemsel sıkıntılar sözkonusu olduğunda haciz, ipotek, zorunlu satış sözkonusu olabilmektedir. Aslında bir süre sonra herşey normale dönebilmekte ancak sıkıntılı süreçte varlıkları koruyamama riski ile de karşı karşıya kalınabilmektedir. İşte fon burada önemli bir güvence sağlayarak “malvarlığının korunması” güvencesini de sağlamaktadır. Şirketler ya da yüksek varlığa sahip bireyler, gayrimenkul varlıklarını fonda toplayarak tek elden yönetme tercihini benimsemesi halinde hem bu istenmeyen durumla karşılaşmayacak hem de varlıklarını likit ve verimli yönetmiş olacaklardır. Miras yönetimi bakımından da aynı avantajın geçerli olduğunu hatırlatmakta fayda var!

Fonlar yatırımcılarına maksimum getiriyi sağlamak için azami gayret göstermekte olup bireysel olarak yapılan gayrimenkul yatırımının getirisinin artırılması kişisel çabalarla mümkün olmamaktadır. Oysa fonlar profesyonel anlamda gayrimenkul yönetimi yapmakta olup arsa, rezidans, avm, hastane, okul, konut, dükkan…gibi getiri potansiyeli yüksek, farklı sektörlere hitap eden gayrimenkulleri fonun yüksek mali gücü ile daha uygun fiyatlara alarak daha karlı bir şekilde satmakta ve bu durum fon yatırımcılarına daha fazla getiri olarak yansımaktadır. Fonun edindiği gayrimenkullerde kira getirisinin olması, dolayısıyla yatırımcısına sözkonusu kira getirisinden kar payı dağıtmayı öncelik olarak belirlemesi de ayrıca cazibe yaratan bir seçenektir. Üstelik yatırımcı gayrimenkullerle ilgili hiçbir operasyonel sürece dahil olmamaktadır. Tapu işleri, tamir-bakım, vergi, kiralama, sigorta..gibi her türlü işlem portföy yönetim şirketinin takibi ve sorumluluğu altındadır.

Fonlar vergisel anlamda avantajlı yatırım enstrümanları olup 23.12.2020 tarihli 3321 nolu Cumhurbaşkanı Kararı kapsamında; 31.07.2021 tarihine kadar iktisap edecekleri Gayrimenkul Yatırım Fonu katılma paylarını herhangi bir tarihte elden çıkardıklarında, satıştan elde edecekleri gelirlere %0 stopaj uygulanacaktır. (Daha önce uygulanan stopaj oranı %10'dur)

24 Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi A.Ş.'nin kurmuş olduğu Gayrimenkul Yatırım Fonlarının görseldeki grafikte yeralan yıllık getirilerine bakıldığında A1 Fonunun %48,3, Primo Fonunun %44,4, Portakal Çiçeği Fonunun %51,4 getiri sağladığı görülmektedir. Sözkonusu getiriler enflasyonun oldukça üzerinde getiriler olup ortalama mevduat, gayrimenkul ve kira getirilerinin çok üzerini işaret etmektedir.
Türkiye'de 2020 yılı başında 6,4 milyar TL büyüklüğe sahip olan gayrimenkul yatırım fonları %52 büyüme ile 2021 Mayıs ayı sonu itibariyle 9,75 milyar TL'ye ulaşmış olup bilinirliği arttıkça daha güçlü bir gelişim göstermektedir.

Soner SOYUSLU
24 Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi A.Ş.
Pazarlama Yönetmeni